권리분석14 경매물건에 있는 가등기 경매물건에 있는 가등기 - 가등기의 필요성 : 등기의 설정, 이전, 변경, 소멸에 대한 청구권을 보전하려 할 때, 또는 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 확정될 때, 본등기의 순위를 보전하기 위해 하는 것을 가등기라고 함. - 가등기는 종류를 가리지 않음 : 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 전세권설정등기 등 모든 등기는 가등기의 대상, 대표적인 것은 소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 소유권이전청구가등기-예) 나부자가 봉팔씨에게 주택을 사들이는 매매계약을 맺으며 사정상 잔금지급일을 1년후로 정했다고 하자. 그런데 1년 사이에 봉팔씨가 미란씨에게 그 주택을 다시 매도하면 나부자는 손해를 볼 것임. 매매계약과 동시에 소유권이전등기의 시점을 미리 확보하기 위해 예비로 등기하는 것이 .. 2024. 10. 21. 경매주택에 있는 환매특약등기 경매주택에 있는 환매특약등기 - 환매특약등기 : 부동산을 매도하고 일정기간이 지난 후에 다시 그 부동산을 매수할 수 있는 권리를 환매권이라 함, 환매권은 매도자와 매수자의 약정에 의해 성립하며, 환매권이 있음을 표시하는 등기가 환매특약등기임- 예 : 아버지가 평생 고생하여 장만한 주택을 매도할 수 없으니 매도일로부터 3년내에 나부자에게 5억원을 지급하면 봉팔씨가 다시 이 주택의 소유권을 이전받도록 특약을 붙임, 중간에 매매하지 못하도록 봉팔씨가 매도와 동시에 설정할 수 있는 등기가 환매특약등기임. 환매권이 있음을 등기로 공시하여 환매권을 보호받을 수 있는 것임 - 환매권은 매매등기와 동시에 등기해야지 나중에 등기할 수 없음. 즉 나부자의 소유권이전등기와 봉팔씨의 환매특약등기를 동시에 신청해야 한.. 2024. 10. 19. 임차인의 대항력 임차인의 대항력 대항력-이미 발생한 벌률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력, 임차인의 대항력이란 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 힘, 그러나 이 힘은 임대차계약만으로 발생하지 않고, 일정한 요건(대항요건)을 구비해야 함. [임대차보호법] 대항력은 임차인인 임대인과 주택에 대한 임대차계약을 체결한 후, 동사무소에 임차한 주택으로 전입신고를 마치고 입주(점유)하면 그 다음날(새별 0시)부터 제3자에 대한 대항력이 발생함-전입신고와 점유라는 두 요건이 모두 충족되어야 대항력이 발생하며, 한날에 충족되지 않으면 나중에 충족된 날 대항요건을 갖춘 것으로 봄~~ 임차인이 이사를 먼저하고 전입신고를 나중에 했다면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력.. 2024. 10. 17. 부부사이의 임대차 알아보기 [사례 : 부부사이의 임대차] 서울시 도봉구 창동의 14층 43평형 아파트가 경매로 나왔다. 아파트 밀집지역의 중심에 위치하고 있으며, 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 창동역에서 가깝고 주변에 생활편의시설도 잘 갖추어져 있어서 선호도가 높은 아파트ㅏ. 감정가는 5억3,600만원이었는데 1회 유찰된 후 4억 2,880만원에 낙찰되었다. 이00은 2004년 8월 26일에 전입신고를 마침으로써 임차인의 대항력을 취득했기 때문에 임차권은 매각되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다. 한편 이씨의 전입신고일보다 늦게 근저당권을 설정한 채권자들은 근저당권 설정 당시 이미 임차권이 있음을 알았거나 알 수 있었기 때문에 임차권을 낙찰자에게 인수시키더라도 선의의 제3자가 아니다. 그런이 이 경매사건의 매각물건명세서에.. 2024. 10. 14. 임대차계약서 알아보기 임대차계약서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 있을 때 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정받는다. 이때 부여받은 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 선후를 따져 배당의 순위가 결정된다. 그렇다면 확정일자에 따른 우선변제권의 발생시점은 정확히 언제일까? 주택임대차보호법 주택임대차보호법은 “대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인”은 우선변제권을 취득한다고 규정하고 있다. 다시말해 확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수 없고 반드시 대항요건을 갖추어야 효력도 인정받는다는 뜻이다. 그런데 여기서 말하는 대항요건의 의미가 모호하다. 대항요건은 전입신고 와 .. 2024. 10. 11. 임차권의 소멸 알아보기 임차권의 소멸 이처럼 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권에 의해 임차주택에 대한 경매절차에서 배당을 요구하여 보증금 전액을 배당받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 배당금을 지급받는 시기, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석해야 한다. 그러므로 경락인 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용수익했더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용수익은 소멸하지 않은 임차권에 의한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않음 [임차인의 배당] : 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 임차인이 당연히 배당에 참여하는 것은 아니다. 배당요구종기 .. 2024. 10. 10. 이전 1 2 3 다음
