임차인의 대항력
대항력-이미 발생한 벌률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력, 임차인의 대항력이란 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 힘, 그러나 이 힘은 임대차계약만으로 발생하지 않고, 일정한 요건(대항요건)을 구비해야 함.
[임대차보호법]
대항력은 임차인인 임대인과 주택에 대한 임대차계약을 체결한 후, 동사무소에 임차한 주택으로 전입신고를 마치고 입주(점유)하면 그 다음날(새별 0시)부터 제3자에 대한 대항력이 발생함-전입신고와 점유라는 두 요건이 모두 충족되어야 대항력이 발생하며, 한날에 충족되지 않으면 나중에 충족된 날 대항요건을 갖춘 것으로 봄~~
임차인이 이사를 먼저하고 전입신고를 나중에 했다면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생하고, 전입신고를 먼저하고 이사를 나중에 했다면 이사한 다음날 0시부터 대항력이 발생함
대항요건을 구비하여 대항력을 얻었더라도 중간에 다른 곳으로 전출하면 대항력은 소멸되고 다시 전입신고를 하더라도 기존의 대항력이 소급하여 부활하는 것이 아니라, 다시 전입신고한 다음 날 새로운 대항력이 발생함-주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 형식적으로 주민등록이 된 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의해 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있어야 함
낙찰후임차권
대항력을 지닌 권리가 아니라 별도의 요건을 구비해야 함. 그러므로 대항요건을 구비하지 못한 임차권은 대항력이 없으므로, 어떠한 경우라도 낙찰자에게 인수되지 않음
[신내동 아파트 감정가 2억2,600만원 11명입찰 93% 1억 8,080만원 낙찰] 후순위 임차권소멸-2013년 3월28일 전입신고 선순위 저당권이 있어 대항력은 있지만 소멸]
