[사례 : 부부사이의 임대차]
서울시 도봉구 창동의 14층 43평형 아파트가 경매로 나왔다. 아파트 밀집지역의 중심에 위치하고 있으며, 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 창동역에서 가깝고 주변에 생활편의시설도 잘 갖추어져 있어서 선호도가 높은 아파트ㅏ. 감정가는 5억3,600만원이었는데 1회 유찰된 후 4억 2,880만원에 낙찰되었다. 이00은 2004년 8월 26일에 전입신고를 마침으로써 임차인의 대항력을 취득했기 때문에 임차권은 매각되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다. 한편 이씨의 전입신고일보다 늦게 근저당권을 설정한 채권자들은 근저당권 설정 당시 이미 임차권이 있음을 알았거나 알 수 있었기 때문에 임차권을 낙찰자에게 인수시키더라도 선의의 제3자가 아니다.
그런이 이 경매사건의 매각물건명세서에서 주의할 만한 문구가 발견된다. “이00 : 채무자 겸 소유자 박00의 전처임” 부부 사이에는 임대차 관계가 인정되지 않는다. 따라서 이씨가 전입시고를 한 2004년 8월 26일에 소유자와 부부관계였다면 임차권을 매개로 한 전입시고가 될 수 없고, 대항력은 인정받지 못한다. 만약 이혼후에 전남편에게 임차한 것이라면 이혼의 효력이 발생한 다음날 비로소 이씨는 임차인으로서 대항력을 취득한 셈이다. 결구 이혼의 시점이 중요하다. 하나은행의 근저당권이 설정되기 전에 이혼하고 임대차보증금을 지급했다면 대항력이 인정되겠지만 근저당권이 설정된 후라면 실제로 임대차했다고 하더라도 낙찰자에게 그 임대차가 승계되지 않는다.
감정가 대비 85%로 낙찰되었다는 점과, 최고입찰금액과 2등의 금액이 비슷하다는 점으로 볼 때 근저당권이 설정된 후에 이혼한 것으로 판단된다.
[사례 : 전입신고일과 근저당권의 등기접수일이 동일]
등기부상의 권리 간에는 같은 순위가 없다. 설령 같은 날에 등기가 접수되어도 접수된 순서대로 부여되는 순위번호 또는 접수번호에 의해 순위를 명확하게 판단할 수 있다. 그러나 임차인의 대항력은 등기부에 기재되는 것이 아니라 전입신고로 요건을 구비하는 것이라서 등기상의 권리접수일자와 임차인의 전입신고일이 같다면 어떤 행위가 먼저 일어났는지 구별할 수 없다.
이러한 모호함을 해결하기 위해 임차인의 대항력은 전입신고와 점유를 개시한 시점이 아니라 그다음날 0시에 발생한다고 규정한 것이다. 한편 등기는 등기소에 접수하는 것이라서 0시에 접수했을 리 없다. 구체적으로 몇시에 접수했는지까지는 알 수 없지만 등기소의 업무시간 중에 접수했을 테니, 등기상의 권리와 임차인이 대항력 발생시점은 같은 순위가 될 수 없다.
서울시 강서구 화곡동의 11.87평의 다세대주택이 감정가 9,000만원에 경매로 나왔다. 그런데 3회 유찰되어 최저매각가격이 4,608만원이었다. 즉 감정평가금액의 절반 가까이로 떨어져 매각이 진행되었다. 현재 보증금 3,000만원의 임차인이 있는데, 전세가가 높아지고 있음을 감안한다면 전세계약기간이 만료된 후 그보다 높은 가격에 전세를 높을 수 있다. 그렇다면 1,000만원 정도에 사들이는 셈이다. 권리분석상 하자가 없다면 입지나 면적으로 볼 때 욕심을 부려볼 만하다.
이 경매사건은 임차인 김0숙의 전입신고일과 북서울농협 근저당권의 접수일이 같다. 그렇다면 북서울농협의 근저당권이 김씨의 대항력보다 효력이 빨리 발생했을테니 김씨는 선순위의 근저당권에 대항하지 못한다. 따라서 배당받지 못한 보증금이 있어도 김씨의 임차권은 매각으로 소멸하고 낙찰자에게 인수되지 않는다.
확정일자에 의한 임차인의 우선변제권-민법의 규정에 따른 임차권은 채권이라서 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없다. 이렇듯 경제적 약자인 임차인은 일정한 요건을 갖추면 대항력을 가진 것으로 인정함으로써 권리를 보호받을 수 있다. 그러나 임차주택이 경매로 매각될 경우 선순위라면 문제될 것이 없지만 후순위라면 대항요건을 구비하고도 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 보증금을 돌려받지 못하고 주택을 낙찰자에게 인도해야 한다.
따라서 임차인을 제대로 보호하기 위해서는 대항력과는 별도로 경매절차에서 배당받을 수 있는 권리를 인정해 줄 필요가 있다. 그래서 마련된 규정이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 확정일자에 관한 규정이다.
확정일자란-확정일자란 증서에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말한다. 주택임대차의 경우에는 읍면동사무소나 공증기관, 법원, 등기소 등에서 임대차계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 그 날짜가 확정일자다. 임대차계약서에 확정일자를 받으면 확정일자 시점에는 그 계약서가 실재하고 있었다는 완전한 증거력을 확보하게 된다. 일반적으로 읍면동사무소에 주민등록 전입시고를 하면서 동시에 확정일자를 요청하는 것이 가장 손쉬운 방법이다. 확정일자는 반드시 전입시고와 함께 받을 수 있는 것은 아니라서 나중에 받아도 되지만 그만큼 다른 채권자들에 비해 순위가 뒤로 밀릴 수도 있으니 임차인은 되도록 전입신고와 동시에 확정일자를 받아두는 편이 좋다.
