경매물건에 있는 가등기
- 가등기의 필요성 : 등기의 설정, 이전, 변경, 소멸에 대한 청구권을 보전하려 할 때, 또는 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 확정될 때, 본등기의 순위를 보전하기 위해 하는 것을 가등기라고 함.
- 가등기는 종류를 가리지 않음 : 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 전세권설정등기 등 모든 등기는 가등기의 대상, 대표적인 것은 소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 소유권이전청구가등기-예) 나부자가 봉팔씨에게 주택을 사들이는 매매계약을 맺으며 사정상 잔금지급일을 1년후로 정했다고 하자. 그런데 1년 사이에 봉팔씨가 미란씨에게 그 주택을 다시 매도하면 나부자는 손해를 볼 것임. 매매계약과 동시에 소유권이전등기의 시점을 미리 확보하기 위해 예비로 등기하는 것이 소유권이전청구권가등기임, 또 매매계약을 체결하기 전에 장래에 체결할 매매계약을 예약하기 위해서도 설정함
- 가등기의 효력 : 가등기는 오로지 순위를 보전하고 본등기로 권리관계가 변동될 수 있음을 경고할 뿐, 그 자체만으로는 어떠한 효력도 없음, 다만 김봉팔이 가등기에 의해 본등기를 하면 소유권을 확정적으로 취득하게 됨 그러면 박교수와 김도균은 그들이 지급한 대여금과 보증금에 대해 김미란을 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있고, 김미란은 나부자를 상대로 매매대금에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 있음. 그러나 나부자에게 재산이 남아 있지 않다면 실제로 잃은 돈을 찾기 어려움.
담보가등기
: [가등기담보 등에 관한 법률] 제12조(경매의 청구) : 담보가등기 권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기 권리를 저당권으로 본다.- 제3조에 따른 담보권실행이란 가등기권리자가 채무자에게 청산금을 지급하고 본등기로 소유권을 취득하는 것을 가리킨다. 제13조(우선변제청구권) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 개시된 경우에 담보가등기 권리자는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기 권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다.
- 가등기의 남용-근저당권은 실행의 기간이 길기 때문에 소유권이전청구권가등기를 통해 부동산을 빼앗아 올수 있다면 확실하면서도 이익이 되는 담보방법으로 남용됨, 1억원을 빌려주면서 3억원의 부동산에 소유권가등기설정, 이처럼 소유권이전청구권 가등기는 원래 소유권이전등기의 순위를 보전하기 위한 예비등기이지만, 얼마든지 담보권으로 응용, 그러나 문제는 1억원채무에 3억부동산을 잃게 되는 억울함이 있기에 '가등기담보등에 관한 법률' 제정됨, 즉 금전채권의 담보를 목적으로 하는 가등기는 등기상 소유권이전청구권 가등기로 표시되더라도 '담보가등기'로 규정됨, 따라서 차액 2억원을 그에게 지급해야 본등기를 할 수 있도록 함
- 가등기의 인수여부 : 인수 또는 소멸여부는 소유권가등기인지, 담보가등기인지 판단해야 함. 소유권가등기라면 금전채권을 담보하는 것이 아니므로 배당받을 자격이 있는 권리가 아니고, 담보가등기라면 저당권으로 취급하니 저당권처럼 매각으로 무조건 소멸됨. 소유권가등기가 되어 있는 부동산에 대해 경매개시결정이 내려지면, 법원은 가등기 권리자에게 그 내용을 법원에 신고하도록 최고한다(가담법 제16조). 이에 따라 가등기권리자는 담보가등기라면 그 내용과 채권의 존부, 원인 및 금액을 선고해야 하고, 소유권가등기라면 해당 내용을 신고해야 함. 매각물건명세서에 기재, 다만 최고해도 신고안하는 경우에는 소유권가등기로 취급
- 2013-18371 : 가등기 후순위[중구명동의 대지] : 이 경매사건의 가등기는 선순위 근저당권보다 나중에 설정되었으므로 매각되면 성질과 관련없이 무조건 소멸, 신고하지 않은 가등기는 소유권이전청구권가등기, 가담법은 가등기권리자가 채권신고를 한 경우에만 매각대금에서 배당받을 수 있다고 규정하고 있기 때문에 신고안한 가등기는 후순위로 소멸되며 배당에 참여하지 못함.
- 2013-28307 화성시 단독주택 : 선순위 가등기권리자가 배당을 요구, 담보가등기는 저당권으로 판단되어 선순위라도 매각으로 소멸, 경매신청채권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당, 즉 가등기권리자가 경매를 신청한 당사자라면 의심할 여지없이 담보가등기
- 2013-22597 응암동 빌라 : 법원의 최고에도 신고서를 제출하지 않는 선순위가등기이기에 인수, 그러면 본등기로 소유권을 잃어버리기 때문에 특별한 사정이 없는 한 입찰포기해야
- 전세권과 소유권이전청구권가등기는 때로는 배당받을 자격을 갖지 못하기도 하고, 때로는 근저당권과 같은 효력을 발휘하기도 한다는 점, 해당 등기의 권리자가 일정한 행위를 통해 권리를 어떻게 행사할지 선택한다는 점, 그에 따라 인수와 소멸에 대한 분석이 달라질 수 있다는 점에 매우 유사
- 가등기 완료 : 매매예약의 완결권은 일종의 형성권(권리자의 일방적 의사표시에 의해 법률관계가 발생변경소멸되는 권리)임. 당사자 사이에 기간을 약정했다면 그 기간내에 약정이 없다면 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사해야 하고, 기간이 지나면 예약완결권은 제척기관의 경과로 인해 소멸, 즉 소유권이전청구권가등기가 완료되는 후 10년안에 본등기를 하지 않으면 가등기의 효력은 소멸함
- 2008-22437 압구정동 현대아파트 : 선순위 소유권이전청구권가등기로 설정후 10년이 지난 경우, 그러나 제척기간이 지난 가등기는 자동으로 말소되지 않음, 매각물건명세서에 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨이라고 표시, 매각물건명세서의 위 문구는 효력과는 무관하며, 매각되었다는 사정만으로는 가등기가 등기상에서 말소되지 않음을 경고하고 있을 뿐임, 애석하게도 모든 가등기에 공통적으로 적용할 수 있는 획일적인 방법은 없음. 이 사건의 경우는 이해관계인으로부터 "채권자가 제기한 가등기말소청구소송에서 1심과 2심 모두 원고의 청구가 기각됐다"는 제보
- 제척기간이 적용되는 가등기라도 제척기간이 경과하기 전에 매매예약이 완결됐다면, 그때부터는 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 적용되는 채권이므로 중단될만한 합당한 사유가 있으면 시효는 성립되지 않는다. 따라서 이 사건의 낙찰자는 가등기 권리자 박씨가 본등기를 실행하면 소유권잃음.
