임차권의 소멸
이처럼 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권에 의해 임차주택에 대한 경매절차에서 배당을 요구하여 보증금 전액을 배당받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 배당금을 지급받는 시기, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석해야 한다.
그러므로 경락인 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용수익했더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용수익은 소멸하지 않은 임차권에 의한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않음
[임차인의 배당] : 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 임차인이 당연히 배당에 참여하는 것은 아니다. 배당요구종기 전에 배당을 요구하지 않는다면 배당절차에 .참여할 수 없는데 이는 임차인의 권리를 보호하기 위해서다
다음 경매사건에서 임차인 이00은 전입신고일과 확정일자가 등기상 최선순위 설정일보다 앞서므로 경매절차에서 가장 먼저 배당받을 수 있다. 또한 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자에게 반환을 청구할 수도 있다. 이 경우 임차인은 대항력 또는 우선변제권을 행사할 수 있는데, 배당요구를 했다면 임대차보증금 전액을 가장 먼저 배당받을 수 있다. 보증금을 전액 반환받은 임차권은 소멸하기 때문에 대항력이 있어도 낙찰자에게 인수되지 않는다.
그러나 이씨가 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 임대차의 부담을 인수해야 한다. 확정일자를 받은 임차인을 무조건 배당 절차에 참여시킨다면, 이씨와 같이 확정일자에 의한 우선변제권과 선순위의 대항력을 확보하고 있는 임차인까지 본인의 의사와 무관하게 보증금을 돌려주고 내쫓는 셈이 된다.
매각물건명세서를 확인해 보니, 이씨는 배당을 요구하지 않는다. 이는 낙찰자에게 임대인의 지위를 인수시켜 임대차 만기까지 계속하여 거주하겠다는 뜻이다. 따라서 낙찰자는 만기까지 기다렸다가 보증금 2억6천만원을 반환해 주어야 비로소 이 아파트에 입주할 수 있다. 이 규정은 선순위로 대항력을 확보하고 있는 임차인에게만 적용되는 규정은 아니다. 모든 임차인은 배당요구를 하지않는다면 배당절차에 참여할 수 없다. 따라서 확정일자는 받았지만 선순위의 대항력을 확보하지 못한 임차인이라면 배당요구를 해야 권리를 행사할 수 있다.
주거용부동산의 경매사건에서 선순위로 대항력과 확정일자를 모두 확보하고 있는 임차인이 있다면 입찰자는 배당요구여부를 꼼꼼히 살펴야 한다. 임차인이 배당요구를 하지 않거나 배당요구종기가 지난 후에 배당을 요구한 경우에는 임대차의 부담이 낙찰자에게 인수된다는 사실을 명심해야 한다. 단, 별도의 배당요구가 없더라도 경매를 신청한 채권자가 임차인이라면 당연히 임차인은 배당을 요구한 것으로 본다.
우선변제요건 언제까지 유지-임차인의 우선변제요건은 주택의 인도와 전입신고, 확정일자인데, 우선변제의 요건을 언제까지 유지해야 할까? 경매절차에서 임차인이 배당요구를 할 때까지만 이 요건을 구비하면 된다고 하면 동일한 임차주택에 대해 또 다른 임차인이 출현하여 배당을 요구하는 등 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있을 것이다. 그러므로 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 우선변제권을 취득할 때뿐만이 아니라 민사집행법상 배당요구종기까지 유지해야 한다. 즉 확정일자에 의한 우선변제권으로 임차인이 배당요구를 마쳤더라도 우선변제권의 전제가 되는 대항요건은 배당요구종기까지 유지해야 배당을 받을 수 있다는 말이 된다. 바꿔 말하면 배당요구종기가 지난 후라면 임차인이 다른 주택으로 전출하더라도 배당에서 제외되는 불이익을 당하지는 않는다.
