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부부사이의 임대차 알아보기 [사례 : 부부사이의 임대차]  서울시 도봉구 창동의 14층 43평형 아파트가 경매로 나왔다. 아파트 밀집지역의 중심에 위치하고 있으며, 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 창동역에서 가깝고 주변에 생활편의시설도 잘 갖추어져 있어서 선호도가 높은 아파트ㅏ. 감정가는 5억3,600만원이었는데 1회 유찰된 후 4억 2,880만원에 낙찰되었다. 이00은 2004년 8월 26일에 전입신고를 마침으로써 임차인의 대항력을 취득했기 때문에 임차권은 매각되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다. 한편 이씨의 전입신고일보다 늦게 근저당권을 설정한 채권자들은 근저당권 설정 당시 이미 임차권이 있음을 알았거나 알 수 있었기 때문에 임차권을 낙찰자에게 인수시키더라도 선의의 제3자가 아니다. 그런이 이 경매사건의 매각물건명세서에.. 2024. 10. 14.
임대차계약서 알아보기 임대차계약서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 있을 때 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정받는다. 이때 부여받은 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 선후를 따져 배당의 순위가 결정된다. 그렇다면 확정일자에 따른 우선변제권의 발생시점은 정확히 언제일까?  주택임대차보호법 주택임대차보호법은 “대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인”은 우선변제권을 취득한다고 규정하고 있다. 다시말해 확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수 없고 반드시 대항요건을 갖추어야 효력도 인정받는다는 뜻이다. 그런데 여기서 말하는 대항요건의 의미가 모호하다. 대항요건은 전입신고 와 .. 2024. 10. 11.
임차권의 소멸 알아보기 임차권의 소멸 이처럼 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권에 의해 임차주택에 대한 경매절차에서 배당을 요구하여 보증금 전액을 배당받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 배당금을 지급받는 시기, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석해야 한다. 그러므로 경락인 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용수익했더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용수익은 소멸하지 않은 임차권에 의한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않음  [임차인의 배당] : 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 임차인이 당연히 배당에 참여하는 것은 아니다. 배당요구종기 .. 2024. 10. 10.
우선변제권 소멸여부 실제로 경매사건의 임차인이라면 배당을 받을 때까지 우선변제의 요건을 계속 유지하고 있는 편이 좋다. 배당요구종기가 지난 후에도 경매사건이 얼마든지 취하 또는 취소되어 배당이 이루어지지 않을 수도 있기 때문이다. 이 경우 임차인이 다시 전입신고를 하더라도 재전입 시점에 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득한 셈이 되므로 다시 경매가 개시된다면 불이익을 당하게 될 수도 있다. 그렇다면 경매에 의해 우선변제권은 소멸될까? 경매절차에서 선순위의 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했자면 임차권은 소멸하지 않느다. 그렇다면 경매에 의해 소멸하지 않은 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되는지 현장사례를 통해 알아보자.  [사례 : 우선변제권 소멸여부]  인천시 강화군의 다세대주택이 경매로 나왔다. 선순.. 2024. 10. 9.
임차인의 최우선변제권 알아보기 임차인의 최우선변제권 최우선변제권-대항력과 확정일자에 의한 우선변제권으로 약자인 임차인에게 힘이 생겼다. 그런데 경제적으로 영세한 서민들은 법률지식을 습득할 기회가 상대적으로 부족하다 보니, 주택임대차보호법으로 임차인의 권리를 지킬 수 있는데도 충분히 활용하지 못하는 경우가 적지 않다. 뿐만 아니라 영세한 서민들은 임대차보증금이 전 재산인 경우가 많아서 특별히 보호해야 할 사회적 책임이 있다. 그래서 나온 규정이 소액보증금 임차인에게 인정되는 최우선변제권이다.  최우선변제권은 우선변제권에 우선하는 우선변제권이다. 주택의 경매절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리다. 당연히 이에 따르는 요건도 있을 것이다... 2024. 10. 8.
근저당권설정후 주거용건물로 용도변경 대지에 관한 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되고, 그 신축건물에 대해 저당권이 설정되어 대지와 건물이 일괄 경매되었다고 가정해 보자. 이 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선변제받을 권리가 없겠지만 신축건물의 환가대금에서는 우선 변제를 받을 권리가 있다. 그리고 주택임대차보호법 시행령 부칙의 소액보증금의 범위변경에 따른 경과초치를 적용할 때는 신축건물에 대해 담보물권을 취득한 시기를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 한다. 근저당권설정후 주거용건물로 용도변경-주택임대차보호법은 주거용건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거의 안정을 보장하는 것이므로 합리적인 이유나 근거없이 적용대상을 축소하거나 제한해서는 안된다. 주택임대차보호법 제2조가 주거용건물의 전부 또는 일부의 .. 2024. 10. 7.

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