대지에 관한 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되고, 그 신축건물에 대해 저당권이 설정되어 대지와 건물이 일괄 경매되었다고 가정해 보자. 이 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선변제받을 권리가 없겠지만 신축건물의 환가대금에서는 우선 변제를 받을 권리가 있다. 그리고 주택임대차보호법 시행령 부칙의 소액보증금의 범위변경에 따른 경과초치를 적용할 때는 신축건물에 대해 담보물권을 취득한 시기를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 한다.
근저당권설정후 주거용건물로 용도변경-주택임대차보호법은 주거용건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거의 안정을 보장하는 것이므로 합리적인 이유나 근거없이 적용대상을 축소하거나 제한해서는 안된다. 주택임대차보호법 제2조가 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 여부는 구별하지 않는다. 또한 건물 등기부상 건물내역을 제한하고 있지도 않기 때문에 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 주거용 건물로 용도변경되었다고 한다면 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는한 주택임대차보호법 제8조에 의해 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
보장금액의 제한
최우선변제권은 영세서민 보호라는 사회적 대의를 바탕으로 하지만, 사회통념상 용인될 수 없을 만큼 큰 피해가 제3자에게 발생한다면 형평성이라는 또 다른 대의를 침해할 수 있다. 예를 들어보자, 나부자는 서울시의 한 쪽방주택에 가장 선순위로 1억원의 근저당권을 설정했다. 그후로 이 주택에 여러 명의 임차인이 입주했는데 임차보증금이 각 1,00~2,000만원 정도라서 모두 소액임차인에 해당한다. 만약 해당 주택이 경매로 1억4,000만원에 낙찰된다면 소액임차인들에게 최우선순위로 배당해 줄 금액이 1억원을 초과할 수도 있다. 그렇다면 근저당권자인 나부자는 큰 피해를 입게 될 것이다. 주택임대차보호법 시행령은 이러한 위험을 방지하기 위해 최우선변제권의 보장금액을 제한한다. 즉 최우선변제금액으로 배당할 수 있는 금액의 합은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없다. 결국 근저당권자 나부자에 적어도 주택가액의 2분의 1을 보장해줌으로써 아주 큰 피해는 입지 않도록 해준 것이다. 이때 주택가액은 낙찰대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제하고 실제 배당하는 금액을 말한다. 이처럼 보장금액의 한도를 제한하면 소액임차인들은 최우선변제권의 보장금액을 전부 배당받지 못할 수도 있다. 그럴 경우 소액임차인들에게는 얼마나 배당해 줄까? 각 소액임차인들이 배당받을 원래의 보장금액을 서로 나누어 배당받는다. 이러한 방식을 안분배당이라 하는데 배당을 공부할 때 자세히 공부하자.
임차권분리의 제한-김씨는 부인과 자녀 2명을 둔 가장인데 서울시에 전셋집을 알아보던 중 상당히 저렴한 주택을 발견할 수 있었다. 중개업자는 원래 시세는 2억원 정도이지만 선순위로 근저당권이 많이 설정되어 있어서 저렴하게 나온 것이라고 설명했다. 김씨는 저렴한 보증금에 욕심이 났지만, 선순위로 설정된 금액이 많다는 말을 듣고 계약을 망설였다. 그러다가 방 3칸과 거실을 분리하여 식구 4명이 따로따로 임대차보증금을 2,500만원으로 하여 임대인과 계약서를 작성하면 모두 소액임차인이 되지 않을까 생각했다. 그러면 나중에 그 주택이 경매되어도 보증금을 전액 배당받을 수 있다고 판단했던 것이다.
그러나 계약서를 따로 작성했더라도 임차인들이 사실상 가정 공동생활을 하고 있다면 각각의 보증금을 합한 금액을 보증금으로 하는 하나의 임대차로 보기 때문에 결국 김씨는 최우선변제권으로는 한 푼도 배당받을 수 없다.
채권담보목적의 소액임대차-소액임차인 최우선변제권은 임차보증금이 소액이라도 본인에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적인 취지에서 비롯된 것이다. 이는 민법의 일반규정에 대한 예외규정이다. 따라서 채권자가 채무자 소유의 주택에 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 거주했더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용하거나 수익하는 것이 아닌 경우 즉 실제로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하는 것이 주된 목적이라면 소액임차인으로 보호받지 못한다.
임차권등기 이후의 임대차에 대한 적용 제한-임차권등기명령이 집행되어 임차권등기가 끝난 주택을 임차한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 권리가 없다. 단 임차권등기의 효력이 미치는 부분이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에만 한정된다.
임차권등기후 소액임차인이 전입
서울시 은평구 신사동의 다세대주택이 경매로 매각되었다. 법원의 현황조사서에 따르면 이 부동산에 임차인은 2명인데, 허00은 등기된 임차권자로 경매를 신청했고, 김00은 현재 주민등록등재자로서 법원에 권리를 신고하고 배당을 요구했다. 임차인 허00에 대한 분석-허씨는 2010년 6월 22일에 임대차계약을 하고 2010년 7월 30일에 이 다세대주택으로 이사하면서 확정일자도 받았다. 일반적으로 임차인은 확정일자를 주민센터에서 부여받으니 틀림없이 같은 날 전입신고도 했을 것이다.
