임차인의 최우선변제권
최우선변제권-대항력과 확정일자에 의한 우선변제권으로 약자인 임차인에게 힘이 생겼다. 그런데 경제적으로 영세한 서민들은 법률지식을 습득할 기회가 상대적으로 부족하다 보니, 주택임대차보호법으로 임차인의 권리를 지킬 수 있는데도 충분히 활용하지 못하는 경우가 적지 않다. 뿐만 아니라 영세한 서민들은 임대차보증금이 전 재산인 경우가 많아서 특별히 보호해야 할 사회적 책임이 있다. 그래서 나온 규정이 소액보증금 임차인에게 인정되는 최우선변제권이다.
최우선변제권은 우선변제권에 우선하는 우선변제권이다. 주택의 경매절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리다. 당연히 이에 따르는 요건도 있을 것이다.
최우선변제권도 우선변제권과 마찬가지로 대항력을 조건으로 인정한다. 즉 해당 임대주택에 대한 전입신고와 점유의 요건을 구비하지 않아서 대항력이 없는 임차인이라면 최우선변제권도 인정될 여지가 없다. 뿐만 아니라 해당 경매사건의 개시결정 등기전에 대항요건을 구비한 임차인에 한해 최우선변제권이 인정된다. 만약 경매개시결정으로 압류의 효력이 발생한 이후에 대항요건을 구비한 임차인에까지 최우선변제권을 인정한다면 선량한 영세서민을 보호하기 위해 마련된 규정이 자칫 채무자가 채무를 면탈하려는 수단으로 악용될 수 있기 때문이다.
보장규모
주택임대차보호법 시행령은 영세서민의 주거를 보호하기 위해 전세보증금이 인상되는 추이에 따라 최우선변제권이 적용되는 보증금과 보장금액 한도도 인상하고 있다. 보증금과 보장금액은 지역에 따라 달리 적용되므로 경매로 매각되는 주택이 속한 지역의 규정을 알아야 권리분석에도 문제가 없다.[최우선변제표활용]
서울사례-우선 현재 시행되고 있는 규정상으로는 서울특별시의 임차인 중에서 임차보증금이 9,500만원 이하라면 소액임차인에 해당한다.소액임차인은 임차주택이 경매될 경우 경매개시결정등기 전부터 대항요건을 구비하고 경매절차의 배당요구종기전에 배당요구를 한다면 확정일자를 받았는지 여부와 무관하게 3,200만원을 최우선으로 배당받는다. 다만 보증금이 3,200만원미만일 경우에는 보증금을 한도로 한다.
이렇듯 소액임차인은 임차주택의 경매절차에서 순위를 불문하고 일정금액을 최우선으로 배당받는다. 그래서 은행은 아파트를 담보로 대출해 줄 때 아파트의 담보가치에서 방 1칸마다 3,200만원을 공제하고 대출가능금액을 산출한다. 대출당시 담보아파트에 임차인이 없더라도 채무자가 나중에 방 1칸당 1명씩 소액임차인을 받으면, 은행은 선순위여도 소액임차인들에게 해당 금액이 먼저 배당되어 손해를 볼 수도 있기 때문이다.
경과조치-영세한 소액임차인을 보호한다는 대의가 있더라도 민사의 대원칙은 깨뜨릴 수 없다. 즉 소액임차보증금 최우선변제권 규정을 적용하더라도 예상못한 피해를 보는 선의의 제3자가 발생하면 안된다는 원칙은 여전히 존중되어야 한다는 말이다. 이러한 대원칙은 최우선변제권에 관한 규정의 적용을 다소 복잡하게 만든다. 그러나 원리를 이해한다면 그리 어려운 것도 아니니 뒤에서 사례를 통해 살펴볼 것이다. 소액임차보증금의 범위 및 보장금액을 적용할 때는 무조건 현행법에 따를 것이 아니라, 등기상 각 담보물권을 취득한 시점을 기준으로 판단해야 한다. 많은 사람들이 소액임차인의 전입신고일로 적용기간을 판단하는데, 이는 잘못된 것이다. 또 등기상 최선순위 설정일로 판단하는 사람도 있는데 이는 최선순위 설정 권리만을 대상으로 적용해야 한다. 이후에 다른 권리들이 있다면 각각의 권리들이 설정된 시점에 따라 달리 판단하도록 한다.
