실제로 경매사건의 임차인이라면 배당을 받을 때까지 우선변제의 요건을 계속 유지하고 있는 편이 좋다. 배당요구종기가 지난 후에도 경매사건이 얼마든지 취하 또는 취소되어 배당이 이루어지지 않을 수도 있기 때문이다. 이 경우 임차인이 다시 전입신고를 하더라도 재전입 시점에 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득한 셈이 되므로 다시 경매가 개시된다면 불이익을 당하게 될 수도 있다. 그렇다면 경매에 의해 우선변제권은 소멸될까? 경매절차에서 선순위의 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했자면 임차권은 소멸하지 않느다. 그렇다면 경매에 의해 소멸하지 않은 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되는지 현장사례를 통해 알아보자.
[사례 : 우선변제권 소멸여부]
인천시 강화군의 다세대주택이 경매로 나왔다. 선순위로 대항력을 취득한 임차인 심00이 있지만, 확정일자 또는 가장 선순위인 데다 배당요구종기 전에 하자없이 배당요구도 마쳤다. 따라서 낙찰가격이 2,100만원 이상이라면(경매비용이 100만원이라고 할 때) 임차인 심씨는 보증금 2,000만원을 전액 배당받을 수 있다. 결국 보증금을 전액 배당받은 임차권은 소멸하여 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 분석하기 쉽다.
그러나 여기에는 함정이 도사리고 있다. 임차인 심씨의 전입신고일과 확정일자는 모두 현재의 소유자인 00디엔씨로 소유권이 이전되기 전의 일이다. 그렇다면 00디엔씨로 소유권이 이전된 경위를 살펴볼 필요가 있다. 등기부등본을 열람해 보니, 소유자 00디엔씨는 2013년 3월 8일 강제경매의 낙찰자였는데 잔금을 모두 납부하여 소유권을 취득했다. 1차 경매의 사건 기록을 열람하니, 경매절차에서 선순위의 임차인 심씨는 배당을 요구했지만 낙찰가격은 300만원에 불과했다. 경매비용을 고려하면 1차 경매사건에서 심씨가 실제로 배당받은 금액은 200만원 정도였을 테니, 특별한 사정이 없는 한 현재의 경매사건에서 심씨가 반환받지 못한 보증금은 1,800만원 정도다.
우선변제권은 재활용되지 않는다-문제는 확정일자에 의한 우선변제권은 재활용이 되지 않는다는 사실이다. 즉 1차 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못한 선순위의 임차권은 소멸하지 않지만, 확정일자에 의한 우선변제권까지 소멸하지 않은 것은 아니라는 말이다. 따라서 현재 진행되고 있는 2차 경매절차에서 심씨는 배당을 요구하더라도 배당받지 못한다. 그러므로 낙찰자는 심씨의 임대차보증금 1,800만원에 대한 반환의무를 인수한다.
이처럼 주거용 부동산의 경매사건에서 임차인의 진입신고일과 확정일자가 현재의 소유자로 소유권이 이전된 시점보다 앞선 경우에는 반드시 등기부등본을 열람하여 경매로 소유권이 이전된 것은 아닌지 살펴보아야 한다.
