등기10 쉬운 권리분석인 말소기준권리 쉬운 권리분석인 말소기준권리 - 경매권리분석은 어떤 권리가 낙찰후에 낙찰자에게 인수되는냐가 중요함. 1억원의 전세권이 설정되어 있더라도 경매후에 소멸되는 권리라면 걱정할 필요가 없음. 그러나 전세권이 인수된다면, 입찰가를 그만큼 낮게 써야 함. 어려운 권리분석을 말소기준권리를 이용하면 매우 간단해짐 - 말소기준권리란 경매부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 특정 권리를 말함. 따라서 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고 말소기준권리와 그 이후 순위의 권리들은 모두 소멸하기 때문에 권리특성이나 효력을 이해하지 못해도 권리분석을 가능하게 함 - 말소기준권리가 되는 권리들 : (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자, 경.. 2024. 10. 29. 채권과 물권 알아보기 채권과 물권 - 채권이라는 장수에 물권이라는 갑옷을 입히면 막강해 짐. 근저당권을 설정하면 매매나 증여 등으로 소유권이 다른 이에게 이전되어도 임의경매 신청가능하며 다른 채권자들보다 선수위면 우선변제권을 가짐 - 채권이란 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리임. 회근씨가 아파트를 인호씨에게 양도하는 매매계약을 맺었다고 하면 회근이가 인호에게 매매대금을 달라고 할 수 있는 매매대금지급청구권과, 인호가 회근에게 소유권을 이전해 달라고 할 수 있는 소유권이전청구권 모두 채권임. - 채권은 자유계약의 원칙에 따라 종류와 내용에 제한이 없음. 채권자와 채무자의 약정이 있다면 그 내용에 따라 채권과 채무가 발생함. 다만 채권의 목적이 되는 행위는 실천할 수 있는 것이어야 함. 따라서 밤하늘의 .. 2024. 10. 28. 저당권과 근저당권 알아보기 저당권과 근저당권 - 저당권은 돈을 빌려주는 대신, 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리. 이렇게 저당권을 설정해 놓으면 돈을 못 받았을 때 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있음(경매신청권) 또한 채권자가 여럿일 경우, 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있음(우선변제권) - 이때 담보의 목적이 되는 부동산은 반드시 돈을 빌리는 당사자(채무자)의 소유일 필요는 없음. 제3자의 부동산을 담보로 삼을 수도 있는데, 이것을 흔히 보증이라고 함. 법률용어로는 물상보증인- 아파트를 담보로 은행에서 5천만원 대출을 받으려 하면 채권은 수시로 변할 수 있음. 즉 생활이 어려워져 이자를 못 낸다면 채권액이 5천만원 이상으로 늘어날 것이며 잘 갚으.. 2024. 10. 25. 토지경매에서 중요한 지상권과 지역권 토지경매에서 중요한 지상권과 지역권 - 지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권을 말함. 지상권이 왜 필요한가? 사업을 위해 공장이 필요한 인호씨는 마땅한 토지가 없어 토지를 빌려 공장을 건축한다면 이러한 토지사용권은 임차권임. 임차권은 채권이라서 배타적 권리가 아님. 둘 사이의 한정적 권리로서 제3자에게 권리를 주장할 수 없음. 만약 토지소유권이 이전된다면 인호씨의 공장은 어떻게 되는가? 인호씨가 공장을 완공하여 소유권보존등기까지 마쳤다면 그 임대차는 제3자에게도 효력이 있음. 그러나 임대차기간이 만료되기 전이라도 등기한 공장이 멸실되거나 낡아서 못 쓰게 되면 제3자에 대한 효력이 사라지며 공장을 다른 사람에게 팔 경우에는 토지소유자의.. 2024. 10. 24. 소멸된 지상권 알아보기 - 소멸된 지상권은 배당받을 수 있을까? 지료는 지상권의 효력이 발생하는 요건이 아니며 지상권자와 지상권설정자(토지소유자)가 지료를 내지 않기로 약정했다면 무료인 지상권도 성립함. 그런데 둘 사이에 보증금을 지급하고 만료후 보증금을 반환하기로 약정했다고 하더라도 지상권은 경매절차에서 배당받지 못함. 지상권은 담보물권이 아니기 때문에 지상권과는 별도로 보증금반환청구소송을 통해 일반채권자로서 배당에 참여할 수 있음. 지상권이 후순위인 경우-지상권이 그 권리의 본질에 따라 낙찰자에게 인수되면(권리분석 제1원칙)-선의의 제3자에게 예측 못한 피해가 발생함(권리분석의 제2원칙위배)-따라서 선 선의의 제3자를 보호하기 위해 지상권이 소멸됨(권리분석의 제2원칙 적용) - [사례] 강북구 미아동 31평 대지, 경매.. 2024. 10. 23. 경매주택에 있는 환매특약등기 경매주택에 있는 환매특약등기 - 환매특약등기 : 부동산을 매도하고 일정기간이 지난 후에 다시 그 부동산을 매수할 수 있는 권리를 환매권이라 함, 환매권은 매도자와 매수자의 약정에 의해 성립하며, 환매권이 있음을 표시하는 등기가 환매특약등기임- 예 : 아버지가 평생 고생하여 장만한 주택을 매도할 수 없으니 매도일로부터 3년내에 나부자에게 5억원을 지급하면 봉팔씨가 다시 이 주택의 소유권을 이전받도록 특약을 붙임, 중간에 매매하지 못하도록 봉팔씨가 매도와 동시에 설정할 수 있는 등기가 환매특약등기임. 환매권이 있음을 등기로 공시하여 환매권을 보호받을 수 있는 것임 - 환매권은 매매등기와 동시에 등기해야지 나중에 등기할 수 없음. 즉 나부자의 소유권이전등기와 봉팔씨의 환매특약등기를 동시에 신청해야 한.. 2024. 10. 19. 이전 1 2 다음
