저당권과 근저당권
- 저당권은 돈을 빌려주는 대신, 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리. 이렇게 저당권을 설정해 놓으면 돈을 못 받았을 때 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있음(경매신청권) 또한 채권자가 여럿일 경우, 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있음(우선변제권)
- 이때 담보의 목적이 되는 부동산은 반드시 돈을 빌리는 당사자(채무자)의 소유일 필요는 없음. 제3자의 부동산을 담보로 삼을 수도 있는데, 이것을 흔히 보증이라고 함. 법률용어로는 물상보증인
- 아파트를 담보로 은행에서 5천만원 대출을 받으려 하면 채권은 수시로 변할 수 있음. 즉 생활이 어려워져 이자를 못 낸다면 채권액이 5천만원 이상으로 늘어날 것이며 잘 갚으면 채권액이 줄어듬. 은행입장에서는 채권액이 변할 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하거나, 감액 또는 증액하여 등기하는 것이 여간 번거롭지 않음. 이런 불편을 해소하는 것이 근저당권임
- 근저당권도 저당권 중 하나로, 채무자와의 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 저당권임. 은행이 채권액을 확정하는 '저당권' 대신 채권최고액 6천5백원으로 하는 근저당권을 설정한다면, 채권액이 증가하거나 감소해도 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리함. 근저당권의 채권최고액은 말 그대로 최고액임으로 실제의 채권액은 채권최고액이 미치지 못하거나 이를 넘을 수도 있음. 실채권액이 채권최고액에 미치지 못한다면 실채권액에 한해 우선변제권이 인정되고, 실채권액이 채권최고액을 초과하면 채권최고액을 한도로 우선변제권이 인정됨
- 은행은 근저당권을 선호하며 1억을 담보대출하고 저당권을 설정하는 경우 120~130%에 해당하는 1억2천이나 1억3천을 근저당권으로 설정함. 이러한 근저당권에는 한정근저당권과 포괄근저장권으로 나눌 수 있음. 한정근저당권은 채권을 특정한 근저당권이고, 포괄근저당권은 채권을 특정하지 않고 장래에 발생하는 모든 채권을 담보하는 근저당권임. 덕근씨가 국민은행에 카드대금연체와 담보대출로 은행에서 근저당권을 설정하였다고 하면, 한정근저당권이라면 부동산담보대출의 원금과 이자, 손해배상금만 은행은 받을 수 있지만, 포괄근저당권을 설정했다면, 연체된 카드대금까지 우선변제권을 주장하여 배당받을 수 있음. 그러므로 은행은 대부분 포괄근저당권을 설정하고 돈을 빌려줌.
- 등기부에는 저당권과 근저당권은 구별되지만 한정과 포괄은 구별되지 않고 모두 근저당권이라고만 표시됨. 다만, 근저당권설정계약서에 장래의 불특정 채권을 모두 피담보채권으로 한다는 특약이 있으면 포괄근저당권임. 저당권과 근저당권의 법적 효력은 동일함(경매신청권과 우선변제권), 경매신청권은 채무가가 빚을 갚지 않으면, 근저당권을 근거로 부동산경매를 신청할 수 있으며, 경매에서 다른 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있음. 돈이 목적인 권리이므로 선순위든 후순위든 매각 후 소멸되며 배당액이 채권액보다 적더라도 모든 저당권은 소멸됨
- [사례 : 노원구 중계동 28평 아파트] 2013-20823 감정평가액 3억천만원 1회유찰되어 최저매각액이 2억4천8백만원, 근저당권 2건과 압류 1건이 있고 선순위의 농협의 근저당권에 의해 경매신청됨. 확인할 사항은 마포세무서의 압류는 아파트 소유자의 체납세액이 아니라, 2순위 근저당권자인 이씨의 체납세액을 징수하기 위해 근저당권에 의해 등기된 것임. 따라서 세무서는 체납액은 낙찰금에서 배당받는 것이 아니라 이씨 몫의 배당금에서 체납세액만큼 배당받음. 당시 낙찰금액이 2억7천만원이라면 1. 경매비용(3백만원)-2억6천7백만원, 농협의 저당권(2억4천만원)-2천7백만원, 이씨의 저당권(1억2천만원)-2천7백만원배당 중 이씨가 배당받은 2천7백만원 중 일부는 체납세액을 납부하는 데 사용함
