토지경매에서 중요한 지상권과 지역권
- 지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권을 말함. 지상권이 왜 필요한가? 사업을 위해 공장이 필요한 인호씨는 마땅한 토지가 없어 토지를 빌려 공장을 건축한다면 이러한 토지사용권은 임차권임. 임차권은 채권이라서 배타적 권리가 아님. 둘 사이의 한정적 권리로서 제3자에게 권리를 주장할 수 없음. 만약 토지소유권이 이전된다면 인호씨의 공장은 어떻게 되는가? 인호씨가 공장을 완공하여 소유권보존등기까지 마쳤다면 그 임대차는 제3자에게도 효력이 있음. 그러나 임대차기간이 만료되기 전이라도 등기한 공장이 멸실되거나 낡아서 못 쓰게 되면 제3자에 대한 효력이 사라지며 공장을 다른 사람에게 팔 경우에는 토지소유자의 동의를 얻어야 하는 등 입지가 불안정함
- 인호씨의 권리를 강화하기 위해 설정하는 권리가 지상권임. 지상권설정계약을 체결하고 토지등기부에 지상권을 설정하면, 인호씨는 토지사용에 관한 물권을 확보하게 되어 자신의 권리를 배타적으로 행사할 수 있게 됨. 이러한 지상권의 효력은 토지사용권과 존속기간확보, 계약갱신청구권과 지상물매수청구권
- 토지사용권 : 지상권자는 지상권설정계약에서 정한 목적에 속하는 범위에서 지상권설정자의 토지를 사용할 권리를 가짐. 지상권은 물권이므로 절대적이고 배타적임. 지상권자는 제3자에게 지상권을 양도하거나 지상권이 유지되는 동안에 그 토지를 임대할 수 있고, 토지의 소유자가 바뀌더라도 새로운 토지소유자에게 지상권을 주장할 수도 있음, 존속기간 : 30년(견고한건물이나 수목소유)/15년(이외건물)/5년(공작물), 계약갱신청구권과 지상물매수청구권은 멀쩡한 건물을 헐어버리는 사회적 손실을 막겠다는 경제적인 면이 있고 나중에 확인할 법정지상권과도 연관이 있음
- 민사집행법 제91조 3항 : 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. 4항 : 제3항의 경우 외의 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.
- 지상권은 건물에는 설정할 수 없고 토지에 설정함. 토지경매에 있어 지상권이 인수되면 낙찰자가 토지를 취득하더라도 토지사용권리는 여전히 건물소유자(지상권자)에게 있기 때문임. 지상권은 원칙적으로 경매에 의해 매각되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됨.
- 사례 : 강북구 번동의 임야 지상권이 선순위인 경우, 4천평이며 감정가는 50억원이지만 유찰을 거듭해 최저매가가격이 감정가액의 21% 수준인 11억원에도 못 미치고 있음 이 물건에는 압류와 가압류, 근저당권 등 수십 건의 권리가 설정되어 있지만 지상권 외의 권리는 모두 매각으로 소멸될 것임. 압류와 가압류, 근저당권은 모두 돈을 받기 위한 등기이므로 매각으로 채무를 변제한다면 더이상 효력이 없음, 지상권이 선순위인 경우-지상권이 그 권리의 본질에 따라 낙찰자에게 인수되어도(제1원칙) 피해를 보는 선의의 제3자가 발생하지 않음(제2원칙)-지상권이 낙찰자에게 인수
- 추후에 배울 공법상 권리 확인 : 토지경매사건은 반드시 토지이용계획확인서를 확인해야함, 토지이용규제정보서비스에서 확인하면 번동땅은 1종일반주거지역와 공원구역, 공원구역의 토지에 대한 개발행위허가를 받으려면 절차가 까다롭다. 서울시 강북구청에 문의하니 허가가 어려울 것으로 사료됨. 비오톱1등급에 저촉된다고 되어 있음 : 비오톱이란 특정한 식물과 동물이 생활공동체를 이루어 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지임. 서울특별시 도시계획조례에 의하면 비오톱은 5등급으로 구분되는데 이중 비오톱 1등급인 토지는 절대적으로 보전됨
- [사례] 화성지 대지 246평 : 화성시 병점동에 상업용으로 적합한 대지가 경매로 나왔는데 3회 유찰되어 최저매각가격은 감정평가금의 34%까지 떨어짐, 근저당권 5건과 지상권 1건이 설정되어 근저당권은 소멸될 것이나 지상권은 돈을 목적으로 하는 권리가 아니므로 낙찰되어도 효력이 소멸되지 않으나 후순위라 지상권은 인수된다는 본질에도 불구하고 이 사건의 지상권은 선순위의 금전채권자들을 보호하기 위해 매각과 동시에 효력을 잃고 낙찰자에게 인수되지 않음
