- 소멸된 지상권은 배당받을 수 있을까? 지료는 지상권의 효력이 발생하는 요건이 아니며 지상권자와 지상권설정자(토지소유자)가 지료를 내지 않기로 약정했다면 무료인 지상권도 성립함. 그런데 둘 사이에 보증금을 지급하고 만료후 보증금을 반환하기로 약정했다고 하더라도 지상권은 경매절차에서 배당받지 못함. 지상권은 담보물권이 아니기 때문에 지상권과는 별도로 보증금반환청구소송을 통해 일반채권자로서 배당에 참여할 수 있음. 지상권이 후순위인 경우-지상권이 그 권리의 본질에 따라 낙찰자에게 인수되면(권리분석 제1원칙)-선의의 제3자에게 예측 못한 피해가 발생함(권리분석의 제2원칙위배)-따라서 선 선의의 제3자를 보호하기 위해 지상권이 소멸됨(권리분석의 제2원칙 적용)
- [사례] 강북구 미아동 31평 대지, 경매당시 다세대주택을 신축하는 토목공사가 진행되고 있지만, 근저당권설정시기와 신축공사의 진척도로 볼때 법정지상권이 성립할 가능성은 매우 낮음, 특이한 점은 새마을금고가 근저당권을 설정한 날에 또다시 지상권을 설정했다는 사실임. 이처럼 근저당권과 동시에 설정된 지상권은 금전채권의 담보권을 강화하기 위해 설정된 경우가 대부분임. 이경우는 근저당권자의 입장에 추후에 토지소유자의 동의를 얻어 제3자가 건축물을 축조하는 경우가 있어 그렇게 되면 채권의 회수가 상당히 어려워지기 때문에 이런 위험을 방지하기 위해 돈을 빌려주면서 근저당권뿐만 아니라 지상권도 함께 설정하는 경우가 많은 경우임. 지상권이 설정된 토지에 지상권자 이외의 사람이 건축허가를 받으려면 지상권자의 동의가 필요하기 때문에 지상권을 근저당권과 함께 설정하면 담보권을 한층 강화할 수 있음.
- 지상권이 설정되어 있는 토지의 경매사건을 검색하면 근저당권과 연계된 경우가 대다수로 파악됨. 그러나 보통의 경우 설정의 목적이 무엇이든, 이 경매사건의 지상권은 근저당권보다 늦게 설정되었으므로 낙찰자에게 인수되지 않음. 다만 접수일은 동일하지만 지상권이 선순위라면 입찰자는 고민을 것임. 첫째 담보권강화를 위한 지상권은 금전채권 담보를 목적으로 설정된 등기이므로, 금전채권이 소멸되면 지상권도 그 효력을 잃음
- (대법원판결 선고2011다6342판결) : 근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감하는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 채권자 앞으로 아울러 지상권을 설정하였다면, 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다. / 배당으로 채권확보가 가능한지 확인
- 둘째, 지상권자가 지상권말소에 동의했는지 확인함. 만약 지상권을 인수해야 한다면 낙찰금액이 현저히 떨어져 채권확보가 어렵게 되기 때문에 저당권강화를 위한 지상권이 오히려 채권확보를 어렵게 하는 족쇄가 되어 버림. 이러한 경우에 지상권자는 법원에 지상권말소동의서를 제출함. 따라서 문건접수 내역을 확인해서 지상권말소동의서를 법원에 제출하였으면 입찰에 부담은 없음.
- 셋째 법원의 매각물건명세서를 확인 내용 중 "등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것"은 중요한 의미를 지님. 낙찰자에게 인수되는 권리 또는 가처분이 있다면 반드시 매각물건명세서에 기재해야 하기 때문에 권리분석시 먼저 보아야 함
- 해당사항 없음으로 기재되면 안심. 만약 매각물건명세서의 내용이 사실과 달라서 낙찰자가 인수하는 부담이 늘어나면 매각불허가의 이유가 됨
- 민사집행법 제105조(매각물건명세서 등) : ① 법원은 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다. 1. 부동산의 표시 2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
- 지상권과 지역권은 어떻게 다를까? 지역권 : 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권(민법 제291조), 일정한 편익을 요구하는 토지라는 의미로 '요역지' 토지를 승낙한 토지라는 의미로 '승역지', 지역권은 이렇게 타인의 토지를 이용한다는 점에서 지상권과 유사한 면도 있지만, 지상권이 사람을 위해 설정된 권리라면 지역권은 사람이 아니라 토지를 위해 설정됨. 따라서 지역권은 요역지와 분리하여 처분할 수 없고 항상 요역지의 처분에 따름
- 경매부동산에 지역권이 설정되어 있다면 그 인수와 소멸에 관한 권리분석의 요령은 지상권과 같음. 그러므로 경매부동산의 매각으로 인해 '배당받을 자격이 있는 권리'보다 선순위의 지역권은 매수인이 인수하고, 후순위의 지역권은 소멸됨
