쉬운 권리분석인 말소기준권리

 

 

쉬운 권리분석인 말소기준권리

 

​​- 경매권리분석은 어떤 권리가 낙찰후에 낙찰자에게 인수되는냐가 중요함. 1억원의 전세권이 설정되어 있더라도 경매후에 소멸되는 권리라면 걱정할 필요가 없음. 그러나 전세권이 인수된다면, 입찰가를 그만큼 낮게 써야 함. 어려운 권리분석을 말소기준권리를 이용하면 매우 간단해짐

 

​- ​말소기준권리란 경매부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 특정 권리를 말함. 따라서 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고 말소기준권리와 그 이후 순위의 권리들은 모두 소멸하기 때문에 권리특성이나 효력을 이해하지 못해도 권리분석을 가능하게 함

 

- 말소기준권리가 되는 권리들 : (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자, 경매개시결정등기, 말소기준권리가 될 수 있는 권리가 2개 이상 있다면, 선순위가 말소기준권리가 됨

 

​- [사례 : 서울시 강서구 염창동]​ 남부1계 2013-16968, 42평 아파트로 감정평가액 6억2천만원이고, 1회유찰되어 최저매각가격이 4억9천6백만원이었음. 먼저 등기부등본부터 열람, 우선 이 사건에서 말소기준권리가 될 수 있는 권리로 근저당권 2건과 가압류 1건이 있음. 이 중 등기 순위가 가장 앞선 근저당권이 이 경매사건의 말소기준권리가 됨. 매각 후에 낙찰자에게 인수되는 권리는 없음. 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있더라도 김재팔의 소유권은 낙찰대금을 완납하는 동시에 당연히 낙찰자에게 이전되는 것이어서 인수와 소멸을 판단하는 권리분석의 대상이 아니라는 점​

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말소기준권리여부	권리자	권리내용	설정일자
	김재팔	소유권
말소기준권리	양만수협	근저당권
	나부자	가처분
	김형순	근저당권
	강서구	가압류
	허창인	임차권

 

- [사례 : 전남 순천시 임야] 순천1계 2014-1390[2] 임야 6천8백평으로 2회 유찰되어 최저매각가격은 56%까지 차감되었으며 3회차 매각임. 등기부등본에는 가처분등기와 근저당권, 지상권, 압류등기가 설정되어 있고, 말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권과 압류등기임. 순위가 빠른 근저당권이 말소기준권리임. ​가처분등기는 매각으로 효력이 소멸하지 않음. 따라서 낙찰자에게 이 가처분등기의 부담이 고스란히 인수되기에 입찰에 신중해야 함.

말소기준권리여부	권리자	권리내용	설정일자
	김재팔	가처분
말소기준권리	토마토저축은행	근저당권
	토마토저축은행	지상권
	김형순	근저당권
	강동세무서	압류
	토마토저축은행	임의경매

 

- 말소기준권리의 맹신 : 권리분석은 간단하지가 않음. 그런데 말소기준권리는 이해하기 쉽기 때문에, 경매를 쉽게 배우려는 대중과 그들을 대상으로 하는 상술의 니즈가 맞아떨어져서 유행함. 낙찰자에게 인수되는 후순위 권리도 있음. 일반적으로 예고등기, 건물철거를 목적으로 한 가처분등기, 전소유자의 가압류는 순위를 불문하고 소멸되지 않음.

 

​- [사례 압구정동 32평 현대아파트] 중앙5계 2008-22347​, 7회유찰 감정가의 21%까지 떨어짐. 시세에 비해 터무니없는 싼 가격이며 두 번이나 낙찰이 되었지만 입찰보증금 수천만원의 손해를 감수하고 결국 잔금을 지급하지 않고 포기함. 등기부를 보면 말소기준권리가 될 수 있는 가압류 4건, 압류 5건, 강제경매개시결정 등기 1건임. 이중 설정순위가 가장 빠른 외환신용카드의 가압류가 말소기준권리가 됨. 따라서 그 이후의 모든 권리는 매각과 함께 소멸하며 말소기준권리의 설정일자보다 늦게 전입신고를 한 임차권도 낙찰자에게 인수되지 않음

 

​- 수천만원을 손해보면서도 낙찰을 포기한 이유는 말소기준권리보다 먼저 설정된 박씨의 가등기, 변씨의 전세권은​ 매각 후에도 소멸하지 않고 인수된다는 점임. 이 아파트를 낙찰받으면 변씨에게 전세보증금 1억 4천만원을 돌려주어야 함. 시세보다 싸게 사면 감수할 수 있는 부분이지만 문제는 박씨의 가등기임. 낙찰을 받았더라도 박씨의 가등기에 의한 본등기로 소유권을 취득하면, 낙찰자는 소유권을 잃게 됨 그래서 수천만원을 손해보면서도 낙찰을 포기했던 것임