경매18 입찰자라면 반드시 알아야 할 전세권 입찰자라면 반드시 알아야 할 전세권 - 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있는 용익물권(민법 제303조), 전세권은 반드시 전세금을 지급해야 하고 등기를 해야 함, 전세권자는 전세권이 유지되는 기간동안 부동산을 점유하여 사용하고 수익을 내며, 전세권이 만료되었는데도 전세권설정자(임대인)가 보증금을 반환해 주지 않을 경우에는 전세권의 목적이 되는 부동산을 별도의 소송절차없이 법원에 경매신청할 수 있음. 우선변제권 있음 - 건물일부를 임대한 전세권자는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받아 강제경매를 신청할 수 있음. 경.. 2024. 10. 22. 경매물건에 있는 가등기 경매물건에 있는 가등기 - 가등기의 필요성 : 등기의 설정, 이전, 변경, 소멸에 대한 청구권을 보전하려 할 때, 또는 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 확정될 때, 본등기의 순위를 보전하기 위해 하는 것을 가등기라고 함. - 가등기는 종류를 가리지 않음 : 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 전세권설정등기 등 모든 등기는 가등기의 대상, 대표적인 것은 소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 소유권이전청구가등기-예) 나부자가 봉팔씨에게 주택을 사들이는 매매계약을 맺으며 사정상 잔금지급일을 1년후로 정했다고 하자. 그런데 1년 사이에 봉팔씨가 미란씨에게 그 주택을 다시 매도하면 나부자는 손해를 볼 것임. 매매계약과 동시에 소유권이전등기의 시점을 미리 확보하기 위해 예비로 등기하는 것이 .. 2024. 10. 21. 경매주택에 있는 환매특약등기 경매주택에 있는 환매특약등기 - 환매특약등기 : 부동산을 매도하고 일정기간이 지난 후에 다시 그 부동산을 매수할 수 있는 권리를 환매권이라 함, 환매권은 매도자와 매수자의 약정에 의해 성립하며, 환매권이 있음을 표시하는 등기가 환매특약등기임- 예 : 아버지가 평생 고생하여 장만한 주택을 매도할 수 없으니 매도일로부터 3년내에 나부자에게 5억원을 지급하면 봉팔씨가 다시 이 주택의 소유권을 이전받도록 특약을 붙임, 중간에 매매하지 못하도록 봉팔씨가 매도와 동시에 설정할 수 있는 등기가 환매특약등기임. 환매권이 있음을 등기로 공시하여 환매권을 보호받을 수 있는 것임 - 환매권은 매매등기와 동시에 등기해야지 나중에 등기할 수 없음. 즉 나부자의 소유권이전등기와 봉팔씨의 환매특약등기를 동시에 신청해야 한.. 2024. 10. 19. 임차인을 위한 주택임대차보호법 임차인을 위한 주택임대차보호법 제1조 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제2조(적용범위)-이법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 제3조(대항력등)-임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 대항력있는 임차권은 낙찰자에게 인수되지만(제1원칙), 선순위로 '금전이 목적인 권리'가 설정된 후에 대항요건(주민등록과 점유)을 구비했다면, 선순위의 채권자에게 배당해 줄 재원을 확보하기 위해 대항력있는 .. 2024. 10. 18. 임차인의 대항력 임차인의 대항력 대항력-이미 발생한 벌률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력, 임차인의 대항력이란 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 힘, 그러나 이 힘은 임대차계약만으로 발생하지 않고, 일정한 요건(대항요건)을 구비해야 함. [임대차보호법] 대항력은 임차인인 임대인과 주택에 대한 임대차계약을 체결한 후, 동사무소에 임차한 주택으로 전입신고를 마치고 입주(점유)하면 그 다음날(새별 0시)부터 제3자에 대한 대항력이 발생함-전입신고와 점유라는 두 요건이 모두 충족되어야 대항력이 발생하며, 한날에 충족되지 않으면 나중에 충족된 날 대항요건을 갖춘 것으로 봄~~ 임차인이 이사를 먼저하고 전입신고를 나중에 했다면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력.. 2024. 10. 17. 임차인의 우선변제권 임차인의 우선변제권 임차인의 전입신고일을 확인하자-임차인의 대항력은 임차인이 경매주택으로 전입시고를 한 시점과 관련이 있다. 그래서 주택 경매사건의 현황조사서에는 임차인의 전입신고일이 분명히 개재된다. 입찰자는 현황조사서를 통해 임차인에 관한 정보를 얻을 수 있지만, 경매주택에 진입신고된 세대주성명과 전입신고일은 동사무소를 방문하여 직접 확인할 수도 있다. 주택이 경매절차에 있다는 증빙과 본인의 신분증을 지참하고 동사무소를 방문하면 열람할 수 있다. 임차인의 대항력 발생시점- 임차인에게 대항력이 발생한 시점은 주택경매사건의 입찰자에게 매우 민감한 사항이다. 등기상 최초로 설정된 ‘금전이 목적인 권리’보다 대항력이 발생한 시점이 빠른지 여부에 따라 낙찰자는 임대차의 부담을 고스란히 떠안을 수도 있기 때문.. 2024. 10. 16. 이전 1 2 3 다음
