입찰자라면 반드시 알아야 할 전세권
- 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있는 용익물권(민법 제303조), 전세권은 반드시 전세금을 지급해야 하고 등기를 해야 함, 전세권자는 전세권이 유지되는 기간동안 부동산을 점유하여 사용하고 수익을 내며, 전세권이 만료되었는데도 전세권설정자(임대인)가 보증금을 반환해 주지 않을 경우에는 전세권의 목적이 되는 부동산을 별도의 소송절차없이 법원에 경매신청할 수 있음. 우선변제권 있음
- 건물일부를 임대한 전세권자는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받아 강제경매를 신청할 수 있음. 경매부동산에 설정되어 있는 전세권이 매각으로 소멸될지 여부는 경매절차에서 용익권으로서 효력을 갖는지, 담보권으로서 효력을 갖는지 판단해야 함
- 사례 : 중구 황학동 상가경매사건(2013-37013), 근저당권설정 이후의 후순위 전세권은 소멸, 이때 전세권자는 배당에 참여할 수 있음. 전세권은 용익물권이지만 지상권, 지역권과는 달리 담보물권이기도 함. 따라서 경매, 기간만료 등의 이유를 불문하고 전세권이 소멸되면 전세보증금의 반환청구권이 발생함. 건물의 감정가는 15억원인데 경매 비용이 약 500만원이라고 가정했을 때 8억2천5백만원 이상으로 낙찰된다면 전세권자는 전새보증금 3억원을 전액 배당받을 수 있음. 따라서 전세권자가 그 이하로 떨어질 경우 경매입찰에 참여할 가능성도 있음
- [사례 : 강서구 화곡동 오피스텔] 선순위의 전세권-인수, 따라서 입찰자는 선순위 전세권자에게 반환해 줄 4,500만원을 감안한 금액으로 입찰, 낙찰자는 기존 전세권설정자(전소유자)의 지위를 그대로 승계하므로 전세권 만료전에는 전세권자에게 '보증금을 반환해 줄 테니 나가라'고 요구할 수도, 전세보증금을 올릴 수도 없음
- 존속기간만료시점이 입주가능시점, 낙찰로 인수한 전세권의 등기상 존속기간이 만료되지 않았다면 만료전 6개월에서 1개월 전에 전세권자에게 전세권을 갱신하지 않겠다고 의사를 표시함으로써 전세권을 존속기간만료와 동시에 소멸시킬 수 있음. 또한 암묵적인 갱신된 전세권은 모든 조건이 기존의 전세권과 동일하지만, 존속기간이 정해지지 않은 전세권은 낙찰자는 언제든지 전세권자에게 전세권소멸을 통고할 수 있고, 이 통고를 받은 날에서 6개월이 경과하면 전세권이 소멸됨. 따라서 입주를 목적으로 오피스텔을 낙찰받았거나 조건을 변경하여 새롭게 임대하고 싶다면 잔금을 치른 후 전세권자에게 내용증명 등으로 전세권의 소멸을 즉시 통고해야 하루라도 빨리 입주하거나 계약조건을 변경할 수 있음
- 전세권의 인수와 소멸 : 전세권은 상황에 따라 용익권도, 담보권도 될 수 있음, 근저당권이나 가압류, 담보가등기 등과 같이 배당받을 자격이 있는 권리보다 선순위의 전세권은 매수인에게 인수되고, 후순위의 전세권은 소멸됨, 반면 담보권이라면 근저당권과 마찬가지로 무조건 소멸됨
- 선순위의 전세권 중 전세권자가 배당요구도 하지 않고 경매신청 채권자도 아닌 경우에만 전세권이 인수되고, 나머지 경우에는 모두 매각으로 소멸됨, 다만 소멸될 때 지상권과 다르게 배당받을 자격이 있음. 그리고 미배당 보증금의 인수여부는 인수되지 않음. 따라서 선순위 전세권자는 낙찰대금이 보증금에 미치지 못할 것으로 예상된다면 배당을 요구하지 않고 낙찰자에게 전세권을 인수시키든가, 자신이 낙찰받아 보증금을 보호하든가, 아님 손해를 보든가 선택해야 함
- 전세권자가 배당을 요구했다면, 전세권이라도 낙찰자에게 인수되지 않는다는 사실은 주임법과 상임법의 규정에 따른 임차권과 다른 점임
