임차인을 위한 주택임대차보호법
제1조
주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용범위)-이법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제3조(대항력등)-임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
대항력있는 임차권은 낙찰자에게 인수되지만(제1원칙), 선순위로 '금전이 목적인 권리'가 설정된 후에 대항요건(주민등록과 점유)을 구비했다면, 선순위의 채권자에게 배당해 줄 재원을 확보하기 위해 대항력있는 임차권이라도 소멸된다(제2원칙)
임차인의 전입신고일 확인
현황조사서에 기재, 주택에 전입신고된 세대주성명과 전입신고일은 동사무소를 방문하여 직접 확인, 주택이 경매절차에 있다는 증빙과 본인의 신분증을 지참하여 동사무소방문, 입찰자는 동사무소에서 세대열람을 할 때 세대주와 별도로 그 세대에 최초 전입자가 따로 있다면, 세대주의 전입일자가 아닌 최초 전입자의 전입일자를 기준으로 권리분석
임차권의 양도양수
임대인의 동의를 얻어 양도양수, 임대차를 양수받은 새로운 임차인은 대항요건(전입신고와 점유)을 구비한 다음날 대항력을 취득하는 것이 아니라, 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 임차권과 함께 승계받음
전차인-전대란 임차인이 임차한 주택을 제3자에게 다시 임대하는 행위, 임대인이 전대차에 동의했다면 전차인은 대항요건을 구비한 날짜가 아니라 전대인(원래의 임차인)이 취득하고 있던 대항력을 대신 행사할 수 있음, 다만 문제는 임차권의 양도양수나 전대차는 개인간의 약정이라서 당사자간에 작성한 계약서말고는 그 사실을 확인할 수 없음, 따라서 양수인이나 전차인이 법원에 신고하지 않을 경우 원래의 임차인으로부터 승계받은 대항력을 주장할 수 없도록 하는 등 법률적보완 필요
매각물건명세서
선순위근저당권자가 채권계산서나 배당요구서를 제출하지 않았다면 근저당권의 피담보채권 소멸여부를 확인해야 함, 임차인에 대한 문구가 채무자 겸 소유자의 전처임, 부부사이에는 임대차관계가 인정되지 않음, 따라서 이혼의 시점이 중요하여 이혼의 효력이 발생한 다음날 대항력생김
임차인의 전입신고와 근저당권의 등기날짜가 같은 경우-다음날 0시부터 발생하기에 후순위로 소멸
확정일자-우선변제권부여, 주임법에 대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 취득한다고 규정, 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 임차인이 당연히 배당에 참여하는 것은 아니고 배당요구종기 전에 배당을 요구하지 않는다면 배당절차에 참여할 수 없음
