임차인의 우선변제권
임차인의 전입신고일을 확인하자-임차인의 대항력은 임차인이 경매주택으로 전입시고를 한 시점과 관련이 있다. 그래서 주택 경매사건의 현황조사서에는 임차인의 전입신고일이 분명히 개재된다. 입찰자는 현황조사서를 통해 임차인에 관한 정보를 얻을 수 있지만, 경매주택에 진입신고된 세대주성명과 전입신고일은 동사무소를 방문하여 직접 확인할 수도 있다. 주택이 경매절차에 있다는 증빙과 본인의 신분증을 지참하고 동사무소를 방문하면 열람할 수 있다.
임차인의 대항력 발생시점- 임차인에게 대항력이 발생한 시점은 주택경매사건의 입찰자에게 매우 민감한 사항이다. 등기상 최초로 설정된 ‘금전이 목적인 권리’보다 대항력이 발생한 시점이 빠른지 여부에 따라 낙찰자는 임대차의 부담을 고스란히 떠안을 수도 있기 때문이다. 원칙적으로 임차인이 전입신고한 다음 날 0시에 대항력이 발생하지만, 상황에 따라서는 표면적인 전입신고일과 다른 시점에 대항요건을 구비했다고 보는 경우도 있다. 그러므로 이러한 변수를 고려하지 않으면 또 다른 위험이 도사리고 있을지도 모른다.
세대합가-[1]주택임대차보호법 제3조제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. [2]주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다. 세대합가란 주민등록상 별도의 세대를 구성하고 있던 가족 구성원이 하나로 합치는 것을 말하는데, 이 과정에서 입찰자가 빠지기 쉬운 함정이 도사리고 있다.
세대합가의 경우, 대항력은 언제 구비될까-신씨는 부산에서 거주하며 부인과 자녀 2면을 둔 가장이었는데, 직장을 서울로 옮기게 되어 가족 모두 서울로 이사하기로 마음먹었다. 그러나 신씨는 부산에서 정리할 일이 남아 있었다. 마침 새학기가 시작되어서 할 수 없이 부인 강씨와 자녀들만 먼저 이사하기로 했다. 서울에서 마음에 드는 집을 찾아서 등기부등본을 확인해 보니 어떤 권리도 설정되지 않은 안전한 집이었다. 결국 이 빌라를 계약하고 부인과 자녀들만 먼저 이사했고, 주민등록도 이전했다(2010년 4월 19일). 세대분가가 이루어진 셈이다. 그후 부산에서 정리를 마친 신씨가 서울의 가족들이 거주하고 있는 빌라로 이사하고 전입신고를 마쳤다(2012년 3월 8일). 다시 세대합가한 것이다.
그런데 남편과 아내의 전입신고 시점 사이에 이 집에 근저당권이 설정되었다. 경매가 진행될 경우, 임차인 신씨는 낙찰자에게 대항할 수 있다. 본인의 전입일자는 근저당권보다 후순위이지만, 같은 세대를 구성하고 있는 부인 강씨는 근저당권보다 전입일자가 빠르기 때문이다. 그러므로 경매절차에서 배당받지 못한 임대차보증금이 있다면 그 보증금의 반환을 낙찰자에게 청구할 수 있다.
입찰자는 동사무소에서 세대열람을 할 때 세대주와 별도로 그 세대에 최초 전입자가 따로 있다면, 세대주의 전입일자가 아닌 최초 전입자의 전입일자를 기준으로 권리분석을 해야 한다.
임차권의 양도/양수 및 전대차-등기되지 않은 임차권도 임대인의 동의를 얻어 양도양수할 수 있다. 임차인이 임차하고 있던 주택에서 다른 곳으로 이사하는 경우, 보통 기존의 임대차를 해지하고 다른 임차인과 임대차계약을 체결함으로써 새로운 임대차의 효력이 발생한다. 그런데 임차인이 이주하면서 임대차를 해지하지 않고 다른 사람에게 양도하는 경우가 있다. 이렇게 되면 임대차를 양수받은 새로운 임차인은 대항요건(전입신고와 점유)을 구비한 다음 날 대항력을 취득하는 것이 아니라, 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 임차권과 함께 승계받는다.
임대차 양도 사실을 확인하려면-문제는 이러한 주택이 경매되는 경우, 입찰자가 동사무소에서 세대열람을 하더라도 양도양수의 사실을 알 방법이 없어서 새로운 임차인의 전입신고일을 기준으로 대항력의 효력발생 시점을 판단할 수밖에 없다는 것이다.
