선순위4 쉬운 권리분석인 말소기준권리 쉬운 권리분석인 말소기준권리 - 경매권리분석은 어떤 권리가 낙찰후에 낙찰자에게 인수되는냐가 중요함. 1억원의 전세권이 설정되어 있더라도 경매후에 소멸되는 권리라면 걱정할 필요가 없음. 그러나 전세권이 인수된다면, 입찰가를 그만큼 낮게 써야 함. 어려운 권리분석을 말소기준권리를 이용하면 매우 간단해짐 - 말소기준권리란 경매부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 특정 권리를 말함. 따라서 말소기준권리보다 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되고 말소기준권리와 그 이후 순위의 권리들은 모두 소멸하기 때문에 권리특성이나 효력을 이해하지 못해도 권리분석을 가능하게 함 - 말소기준권리가 되는 권리들 : (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자, 경.. 2024. 10. 29. 저당권과 근저당권 알아보기 저당권과 근저당권 - 저당권은 돈을 빌려주는 대신, 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리. 이렇게 저당권을 설정해 놓으면 돈을 못 받았을 때 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있음(경매신청권) 또한 채권자가 여럿일 경우, 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있음(우선변제권) - 이때 담보의 목적이 되는 부동산은 반드시 돈을 빌리는 당사자(채무자)의 소유일 필요는 없음. 제3자의 부동산을 담보로 삼을 수도 있는데, 이것을 흔히 보증이라고 함. 법률용어로는 물상보증인- 아파트를 담보로 은행에서 5천만원 대출을 받으려 하면 채권은 수시로 변할 수 있음. 즉 생활이 어려워져 이자를 못 낸다면 채권액이 5천만원 이상으로 늘어날 것이며 잘 갚으.. 2024. 10. 25. 토지경매에서 중요한 지상권과 지역권 토지경매에서 중요한 지상권과 지역권 - 지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권을 말함. 지상권이 왜 필요한가? 사업을 위해 공장이 필요한 인호씨는 마땅한 토지가 없어 토지를 빌려 공장을 건축한다면 이러한 토지사용권은 임차권임. 임차권은 채권이라서 배타적 권리가 아님. 둘 사이의 한정적 권리로서 제3자에게 권리를 주장할 수 없음. 만약 토지소유권이 이전된다면 인호씨의 공장은 어떻게 되는가? 인호씨가 공장을 완공하여 소유권보존등기까지 마쳤다면 그 임대차는 제3자에게도 효력이 있음. 그러나 임대차기간이 만료되기 전이라도 등기한 공장이 멸실되거나 낡아서 못 쓰게 되면 제3자에 대한 효력이 사라지며 공장을 다른 사람에게 팔 경우에는 토지소유자의.. 2024. 10. 24. 임대차계약서 알아보기 임대차계약서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 있을 때 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정받는다. 이때 부여받은 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 선후를 따져 배당의 순위가 결정된다. 그렇다면 확정일자에 따른 우선변제권의 발생시점은 정확히 언제일까? 주택임대차보호법 주택임대차보호법은 “대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인”은 우선변제권을 취득한다고 규정하고 있다. 다시말해 확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수 없고 반드시 대항요건을 갖추어야 효력도 인정받는다는 뜻이다. 그런데 여기서 말하는 대항요건의 의미가 모호하다. 대항요건은 전입신고 와 .. 2024. 10. 11. 이전 1 다음
