전체 글118 임차권의 소멸 알아보기 임차권의 소멸 이처럼 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권에 의해 임차주택에 대한 경매절차에서 배당을 요구하여 보증금 전액을 배당받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 배당금을 지급받는 시기, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석해야 한다. 그러므로 경락인 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용수익했더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용수익은 소멸하지 않은 임차권에 의한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않음 [임차인의 배당] : 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 임차인이 당연히 배당에 참여하는 것은 아니다. 배당요구종기 .. 2024. 10. 10. 우선변제권 소멸여부 실제로 경매사건의 임차인이라면 배당을 받을 때까지 우선변제의 요건을 계속 유지하고 있는 편이 좋다. 배당요구종기가 지난 후에도 경매사건이 얼마든지 취하 또는 취소되어 배당이 이루어지지 않을 수도 있기 때문이다. 이 경우 임차인이 다시 전입신고를 하더라도 재전입 시점에 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득한 셈이 되므로 다시 경매가 개시된다면 불이익을 당하게 될 수도 있다. 그렇다면 경매에 의해 우선변제권은 소멸될까? 경매절차에서 선순위의 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했자면 임차권은 소멸하지 않느다. 그렇다면 경매에 의해 소멸하지 않은 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되는지 현장사례를 통해 알아보자. [사례 : 우선변제권 소멸여부] 인천시 강화군의 다세대주택이 경매로 나왔다. 선순.. 2024. 10. 9. 임차인의 최우선변제권 알아보기 임차인의 최우선변제권 최우선변제권-대항력과 확정일자에 의한 우선변제권으로 약자인 임차인에게 힘이 생겼다. 그런데 경제적으로 영세한 서민들은 법률지식을 습득할 기회가 상대적으로 부족하다 보니, 주택임대차보호법으로 임차인의 권리를 지킬 수 있는데도 충분히 활용하지 못하는 경우가 적지 않다. 뿐만 아니라 영세한 서민들은 임대차보증금이 전 재산인 경우가 많아서 특별히 보호해야 할 사회적 책임이 있다. 그래서 나온 규정이 소액보증금 임차인에게 인정되는 최우선변제권이다. 최우선변제권은 우선변제권에 우선하는 우선변제권이다. 주택의 경매절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리다. 당연히 이에 따르는 요건도 있을 것이다... 2024. 10. 8. 근저당권설정후 주거용건물로 용도변경 대지에 관한 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되고, 그 신축건물에 대해 저당권이 설정되어 대지와 건물이 일괄 경매되었다고 가정해 보자. 이 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선변제받을 권리가 없겠지만 신축건물의 환가대금에서는 우선 변제를 받을 권리가 있다. 그리고 주택임대차보호법 시행령 부칙의 소액보증금의 범위변경에 따른 경과초치를 적용할 때는 신축건물에 대해 담보물권을 취득한 시기를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 한다. 근저당권설정후 주거용건물로 용도변경-주택임대차보호법은 주거용건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거의 안정을 보장하는 것이므로 합리적인 이유나 근거없이 적용대상을 축소하거나 제한해서는 안된다. 주택임대차보호법 제2조가 주거용건물의 전부 또는 일부의 .. 2024. 10. 7. 임차권등기 실제사례 임차인등기의 실제사례 2012년 8월 31일에 접수된 임차권등기를 보니, 허씨의 전입신고일이 2012년 7월 23일로 되어 있다. 정확히 언제인지는 알 수 없지만 허씨는 보증금을 모두 돌려받기 전에 주민등록을 다른 주소지로 옮겼다가 끝내 보증금을 돌려받지 못하자 법원에 임차권등기명령을 신청하기 위해 다시 전입신고를 한 것으로 보인다. 재전입으로 대항력을 취득하기는 했지만 재전입전에 설정된 남서울농협의 근저당권이 있어서 허씨는 낙찰자에게 대항할 수 없다. 이에 허씨는 임대차보증금반환청구소송을 제기해서 승소했고 이를 근거로 경매를 신청했다. 경매절차에서 별도로 배당을 요구하지는 않았지만 경매를 신청한 채권자일 뿐만 아니라 등기된 임차권자로서 당연히 배당에 참여할 수 있다. 허씨가 확정일자를 부여받은 시점은.. 2024. 10. 4. 임차권등기 알아보기 임차권등기 임차권권리분석이 혼란스러운 이유 권리분석을 공부할 대 가장 혼란스러워하는 부분이 임차권에 관한 것이다. 본질적으로 임차권은 채권이므로 임차인은 임차권을 임대인에게만 주장할 수 있을 뿐 제3자에게 대항할 수 없다. 그래서 임대차 도중에 임대인이 임대한 부동산을 제3자에게 양도하면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다. 이러한 위험을 방지하기 위해 임차인은 임대인과의 계약말고도 다른 공시방법을 통해 제3자에게까지 임차권을 주장할 수 있도록 대항력을 취득한다. 그런데 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 방법이 너무 다양해서 각각의 방법을 잘 이해하지 못하면 임차인에 관한 권리분석은 혼란스러울 수밖에 없다. 민법의 규정에 따른 전세권등기를 통해 물권을 취득하는 방법도 있지만.. 2024. 10. 3. 이전 1 2 3 4 5 6 7 ··· 20 다음
