전체 글109 권리관계가 있는 주택 순위권리자권리내용비고1나부자소유권2010.03.022박교수근저당권2011.12.173김봉팔임차권2012.01.134강도균가압류2013.01.175김미도임의경매 개시결정2013.04.26 위와 같은 권리관계가 있는 주택이 경매로 매각된 경우, 표면적으로 임차인 김봉팔은 전입신고일이 박교수의 근저당권 설정일보다 늦으므로 낙찰자에게 대항할 수 없다. 그런데 김봉팔이 임대인인 나부자와 새롭게 임대차계약을 체결한 것이 아니라, 박교수의 근저당권 설정일보다 먼저 대항력을 취득한 원래의 임차인 김미도에게 임대인 나부자의 동의를 얻어 임차권을 양수했다면 결과가 달라진다. 임차인 김봉팔의 대항은 전입신고한 다음날인 2012년 1월 14일에 취득한 것이 아니라, 원래의 임차인 김미도의 대항력을 그대로 승계받은 것으로 보.. 2024. 10. 15. 부부사이의 임대차 알아보기 [사례 : 부부사이의 임대차] 서울시 도봉구 창동의 14층 43평형 아파트가 경매로 나왔다. 아파트 밀집지역의 중심에 위치하고 있으며, 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 창동역에서 가깝고 주변에 생활편의시설도 잘 갖추어져 있어서 선호도가 높은 아파트ㅏ. 감정가는 5억3,600만원이었는데 1회 유찰된 후 4억 2,880만원에 낙찰되었다. 이00은 2004년 8월 26일에 전입신고를 마침으로써 임차인의 대항력을 취득했기 때문에 임차권은 매각되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다. 한편 이씨의 전입신고일보다 늦게 근저당권을 설정한 채권자들은 근저당권 설정 당시 이미 임차권이 있음을 알았거나 알 수 있었기 때문에 임차권을 낙찰자에게 인수시키더라도 선의의 제3자가 아니다. 그런이 이 경매사건의 매각물건명세서에.. 2024. 10. 14. 임대차계약서 알아보기 임대차계약서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 있을 때 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정받는다. 이때 부여받은 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 선후를 따져 배당의 순위가 결정된다. 그렇다면 확정일자에 따른 우선변제권의 발생시점은 정확히 언제일까? 주택임대차보호법 주택임대차보호법은 “대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인”은 우선변제권을 취득한다고 규정하고 있다. 다시말해 확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수 없고 반드시 대항요건을 갖추어야 효력도 인정받는다는 뜻이다. 그런데 여기서 말하는 대항요건의 의미가 모호하다. 대항요건은 전입신고 와 .. 2024. 10. 11. 임차권의 소멸 알아보기 임차권의 소멸 이처럼 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권에 의해 임차주택에 대한 경매절차에서 배당을 요구하여 보증금 전액을 배당받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 배당금을 지급받는 시기, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석해야 한다. 그러므로 경락인 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용수익했더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용수익은 소멸하지 않은 임차권에 의한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않음 [임차인의 배당] : 임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 임차인이 당연히 배당에 참여하는 것은 아니다. 배당요구종기 .. 2024. 10. 10. 우선변제권 소멸여부 실제로 경매사건의 임차인이라면 배당을 받을 때까지 우선변제의 요건을 계속 유지하고 있는 편이 좋다. 배당요구종기가 지난 후에도 경매사건이 얼마든지 취하 또는 취소되어 배당이 이루어지지 않을 수도 있기 때문이다. 이 경우 임차인이 다시 전입신고를 하더라도 재전입 시점에 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득한 셈이 되므로 다시 경매가 개시된다면 불이익을 당하게 될 수도 있다. 그렇다면 경매에 의해 우선변제권은 소멸될까? 경매절차에서 선순위의 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했자면 임차권은 소멸하지 않느다. 그렇다면 경매에 의해 소멸하지 않은 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되는지 현장사례를 통해 알아보자. [사례 : 우선변제권 소멸여부] 인천시 강화군의 다세대주택이 경매로 나왔다. 선순.. 2024. 10. 9. 임차인의 최우선변제권 알아보기 임차인의 최우선변제권 최우선변제권-대항력과 확정일자에 의한 우선변제권으로 약자인 임차인에게 힘이 생겼다. 그런데 경제적으로 영세한 서민들은 법률지식을 습득할 기회가 상대적으로 부족하다 보니, 주택임대차보호법으로 임차인의 권리를 지킬 수 있는데도 충분히 활용하지 못하는 경우가 적지 않다. 뿐만 아니라 영세한 서민들은 임대차보증금이 전 재산인 경우가 많아서 특별히 보호해야 할 사회적 책임이 있다. 그래서 나온 규정이 소액보증금 임차인에게 인정되는 최우선변제권이다. 최우선변제권은 우선변제권에 우선하는 우선변제권이다. 주택의 경매절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리다. 당연히 이에 따르는 요건도 있을 것이다... 2024. 10. 8. 이전 1 2 3 4 5 ··· 19 다음
