임차권등기
임차권권리분석이 혼란스러운 이유
권리분석을 공부할 대 가장 혼란스러워하는 부분이 임차권에 관한 것이다. 본질적으로 임차권은 채권이므로 임차인은 임차권을 임대인에게만 주장할 수 있을 뿐 제3자에게 대항할 수 없다. 그래서 임대차 도중에 임대인이 임대한 부동산을 제3자에게 양도하면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이다.
이러한 위험을 방지하기 위해 임차인은 임대인과의 계약말고도 다른 공시방법을 통해 제3자에게까지 임차권을 주장할 수 있도록 대항력을 취득한다. 그런데 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 방법이 너무 다양해서 각각의 방법을 잘 이해하지 못하면 임차인에 관한 권리분석은 혼란스러울 수밖에 없다. 민법의 규정에 따른 전세권등기를 통해 물권을 취득하는 방법도 있지만, 주택임대차보호법의 규정에 따른 대항요건구비, 민법의 규정에 따른 임차권등기, 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기 등 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 방법은 다양하고 각각의 방법은 절차와 효력이 다르다. 이중 민법의 규정에 따른 전세권과 주택임대차보호법의 규정에 따른 대항요건은 살펴보았으니 민법 또는 주택임대차보호법이 규정하고 있는 임차권등기에 대해 알아보자
임차권등기는 어떻게 해야
임차권은 등기할 수 있다. 임대인과 임차인이 전세권설정계약을 체결하고 전세권을 등기하면 물권으로서 전세권이 성립한다. 그러나 임차권을 채권으로 등기할 수도 있는데 그것이 임차권등기다. 등기는 그 등기로 권리를 얻는자(등기권리자)와 권리를 제공하는 자(등기의무자)가 함께 신청하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 임차권도 원칙적으로 임대인의 협력을 얻어 등기할 수 있다. 다른 등기에 비해 특이한 점이 있다면 임대차계약 내용에 임차권을 등기하기로 하는 약정이 있어야 하는 것이 아니다. 반대로 임차권을 등기하지 않기로 하는 약정이 없다면 임차인은 언제나 임대인에게 임차권등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있다. 그러나 주택임대차보호법이 제정되면서 임차인은 대항요건을 구비하고 확정일자를 받는 손쉬운 방법으로도 임차권등기로 얻을 수 있는 모든 이익을 누릴 수 있게 되었다. 그래서 요즘은 임대인의 협력에 의한 임차권등기는 찾아보기 힘들다.
주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기
임차인이 대항요건을 구비하면 임차권으로 제3자에게 대항할 수 있을 뿐만 아니라 계약서에 확정일자를 받는다면 우선변제권도 인정받는다. 그런데 대항력과 우선변제권은 임차주택의 소유자가 바뀌거나 경매되는 경우에만 유용해서 모든 경우에 대한 안전장치가 될 수 없다. 임대차기간이 끝나고 다른 주택을 이사하려는데 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면, 임차인은 소송을 통해 확정판결을 받고 임차주택을 경매하여 보증금을 반환받을 수밖에 없다. 문제는 시간이 오래 걸린다는 것이다. 임차인에게 당장 이사해야 하는 특별한 사정이 있다면 여간 난감하지 않을 것이다. 보증금은 나중에 소송을 통해 반환받기로하고 우선 이사하려 해도 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 현재의 임차주택에 대한 대항요건을 잃게 되니 대항력과 우선변제권이 모두 소멸되고 말 것이다. 또 주민등록을 지금의 임차주택에 그대로 두고 이사만 하려 해도 새로운 임차주택에 대한 대항요건을 구비하지 못하게 되니 그 또한 문제다.
이런 경우 임차인은 법원에 임차권등기의 명령을 신청할 수 있다. 임차인의 신청에 따라 법원이 임차권등기 명령을 결정하면 임차인은 임대인의 협력없이 임차권을 단독으로 등기할 수 있다. 단 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권 등기는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우로 국한하고 있다. 그러므로 임대차의 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에만 가능하다. 장기적으로 지속되는 불경기로 인해 임대차기간이 끝났는데도 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어나면서 법원의 명령에 의한 임차권등기는 실생활에서 자주 보게 되는 등기 중 하나다.
