임차인등기의 실제사례
2012년 8월 31일에 접수된 임차권등기를 보니, 허씨의 전입신고일이 2012년 7월 23일로 되어 있다. 정확히 언제인지는 알 수 없지만 허씨는 보증금을 모두 돌려받기 전에 주민등록을 다른 주소지로 옮겼다가 끝내 보증금을 돌려받지 못하자 법원에 임차권등기명령을 신청하기 위해 다시 전입신고를 한 것으로 보인다. 재전입으로 대항력을 취득하기는 했지만 재전입전에 설정된 남서울농협의 근저당권이 있어서 허씨는 낙찰자에게 대항할 수 없다. 이에 허씨는 임대차보증금반환청구소송을 제기해서 승소했고 이를 근거로 경매를 신청했다. 경매절차에서 별도로 배당을 요구하지는 않았지만 경매를 신청한 채권자일 뿐만 아니라 등기된 임차권자로서 당연히 배당에 참여할 수 있다. 허씨가 확정일자를 부여받은 시점은 남서울농협의 근저당권 설정일보다 빠르지만 확정일자의 효력은 대항력을 전제로 하므로 우선변제권의 순위는 남서울농협보다 후순위다. 다만 소액임차인이라서 2,500만원을 최우선으로 배당받을 수 있고, 경매절차에서 배당받지 못한 100만원은 낙찰자에게 청구할 수 없다. 배당받지 못한 금액이 크지 않아 다행이지만 임차권등기가 마무리된 후에 전출했더라면 그 100만원도 잃지 않았을 것이다.
임차인 김00에 대한 분석
김씨는 2013년 5월 31일에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 허씨가 임차권등기를 집행한 것은 다른 곳으로 이사하기 위해서였던 것으로 보인다. 계속 거주할 수 있는 상황이었다면 굳이 임차권을 등기하지 않았을 것이다. 허씨가 다른 곳으로 이주했기 때문에 임대인은 비어 있는 다세대 주택을 다른 사람에게 임대해 주었고 김씨도 의심없이 계약했을 것이다. 선순위로 남서울농협의 근저당권과 임차권등기가 설정되어 있었지만 소액임차인은 무조건 최우선이라고들 하니 그 말을 믿었던 것 같다. 그러나 이미 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 집행된 주택을 임차한 김씨는 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금이 소액이어도 최우선변제권을 인정받지 못한다. 같은 주거공간에 대한 여려명의 소액임차인에게 모두 최우선변제권을 인정한다면 선순위 채권자가 예상 못한 피해를 입을 수 있기 때문이다. 따라서 임차인 김씨는 확정일자에 의한 우선변제권만을 인정받는데 허씨와 남서울농협에 먼저 배당되면 남는 재원이 없어서 한푼도 받을 수 없게 된다. 낙찰자에게 인수되는 권리가 전혀없는 이 다세대 주택은 모두 6명이 입찰하여 1억1,411만1,000원에 낙찰되었다.
[임차인이 보장받는 금액]
서울시 도봉구 창동의 다세대주택이 경매로 나왔다. 일단 임차인 최00은 전입신고일이 등기상 최선순위 설정일보다 늦으므로 낙찰자에게 미배당보증금을 돌려달라고 청구할 수 있는 대항력이 없다. 임대차보증금은 5,000만원이므로 현행법상 소액임차인에 해당하여 3,200만원을 최선순위로 배당받을 수 있을 듯하다. 그러나 근저당권자 신한은행의 입장에서 생각해 보자 신한은행은 근저당권을 설정할 당시 소액임차인 최우선변제권에 관한 규정을 알았거나 알 수 있었다. 주택임대차보호법이 명확하게 규정하고 있으니 말이다. 그런데 신한은행이 근저당권을 설정할 당시 주택임대차보호법은 보증금이 최우선 4,000만원 이하일 때 1,600만원을 한도로 최우선변제권을 인정하고 있었다. 이 규정에 따르면 임차인 최씨는 소액임차인에 해당하지 않았다. 2014년 1월 1일에 개정된 규정을 적용하면 근저당권자 신한은행에 예상 못한 손해가 발생한다. 신한은행은 근저당권 설정 당시 최우선변제권에 관한 규정이 있다는 것은 알았거나 알 수 있었지만 규정이 개정되어 소액임차인의 범위와 보장금액이 확대될 것까지는 예측할 수 없었기 때문이다 따라서 임차인 최씨는 개정된 규정으로는 선의의 제3자인 근저당권자 신한은행에 대항할 수 없다. 즉 최씨는 근저당권자 신한은행보다 먼저 최우선변제 보장금액을 배당받을 수 없다. 그렇다면 또 다른 근저당권자 이00은 어떨까?> 이씨가 첫 번째 근저당권을 설정할 당시에는(2009년 11월 20일) 보증금 6,000만원 이하의 임차인에게 2,000만원까지 최우선변제권을 보장해 주는 것으로 관련 규정이 개정된 후였다. 따라서 임차인 최씨는 이씨의 첫 번째 근저당권보다 먼저 배당을 받을 수 있지만 보장금액은 현행의 3,200만원이 아니라 당시의 규정에 따라 2,000만원을 배당받게 된다. 이 다세대 주택은 1억 1,739만원에 낙찰되었다. 경매비용을 200만원으로 가정하고 배당순서와 금액을 정리하면 다음과 같다.
| 순위 | 권리자 | 권리내용 | 권리금액 | 배당금액 | 잔여배당재원 |
| 1 | 경매비용 | 200만원 | 1억1,539만원 | ||
| 2 | 신한은행 | 근저당 | 6,600만원 | 6,600만원 | 4,939만원 |
| 3 | 최00 | 소액임차인 | 5,000만원 | 2,000만원 | 2,939만원 |
| 4 | 이00 | 근저당(4건) | 8,250만원 | 2,939만원 | 0원 |
