임차권등기의 효력
대항력과 우선변제권-임차주택에 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는다. 임차권등기만으로 대항요건(전입신고와 점유)을 구비하지 않아도 대항력을 취득하고 계약서에 확정일자를 받지 않아도 우선변제권을 취득하게 된다는 말이다. 이때 대항력과 우선변제권은 임차권이 등기된 당일에 발생한 것으로 본다. 그러나 임차인이 임차권등기를 하기전에 이미 전입신고와 점유를 개시하여 대항력을 취득했거나 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 상태라면 임차권등기 시점에 새로이 대항력과 우선변제권으로 취득하는 것이 아니라 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 이처럼 임차권등기는 그 자체로 대항력과 우선변제권을 발생시키거나 유지시키는 효력이 있으므로 임차권이 등기된 후라면 임차인은 다른 곳으로 전출하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다.
임차권등기의 효력발생시점-임차권등기의 효력발생시점은 임차권등기명령을 법원에 신청하거나 임차권등기명령이 결정된 날이 아니라 임차권등기가 등기부에 기재된 시점이다. 따라서 임차인은 등기부에 임차권이 등기된 후에 주민등록을 이전한 경우에만 기존의 권리를 유지할 수 있다. 그 전에 대항요건을 해제하면 임차권이 등기된 날에 새로이 대항력과 우선변제권이 발생한 것으로 보기 때문에 그만큼 순위에서 불이익을 당할 수도 있으니 각별히 주의해야 한다.
주택임대차보호법에 따른 임차권등기와 민법에 따른 임차권등기의 차이-주임법이 규정한 법원의 명령에 의한 임차권등기와 민법이 규정한 임대인의 협력에 의한 임차권등기는 절차상의 차이가 있을 뿐 효력면에서는 차이가 없다.
낙찰후 임차권등기
임차권은 사용수익을 목적으로 하는 권리다. 물론 보증금을 지급했기 때문에 임대차가 해지될 경우 보증금반환을 청구할 수 있는 권리를 포함하지만 본질적으로 금전이 목적인 권리는 아니다. 따라서 임차주택이 경매될 경우 매각되어도 낙찰자에게 인수된다(제1원칙). 다만 선순위로 금원이 목적인 권리가 있다면 그 권리의 보호를 위해 임차권은 매각으로 소멸된다. 배당요구로 임차인이 보증금을 전액 배당받는다면 선순위의 임차권등기라도 소멸된다. 보증금을 모두 돌려받고도 계속 살 수 있는 권리를 인정해 준다면 권리를 2중으로 행사하는 셈이기 때문이다. 따라서 선순위의 임차권등기가 있는 경매사건이라면 임차인이 배당요구를 했는지 살펴보고 예상되는 낙찰대금으로 보증금을 전액 배당받을 수 있는지 판단해야 한다. 만약 전액 배당받는 임차인이라면 그 주택은 낙찰받아도 문제가 없을 것이다. 단 임차권등기는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하므로 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 배당받을 채권자의 범위를 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준한다. 그리고 임차인은 따로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다.
[임차권등기의 효력]-서울시 관악구 신림동 오피스텔의 임차인 김0정은 선순위로 전입신고를 했지만 확정일자는 받지 않았다가 이후 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 했다. 임차권등기의 내용을 보면 2005년 10월 29일에 임차인 김씨는 보증금 1,000만원과 월세 40만원에 임대차계약을 체결하고 2007년 8월에는 보증금을 5,000만원으로 하는 전세계약으로, 2011년 3월에는 보증금 4,000만원에 월세 25만원으로 하는 월세 계약으로 변경했다. 등기상 최선순위인 근저당권을 장00이 설정한 후에 임대차의 계약내용이 변경되었다면 근저당권 설정시점을 기준으로 임차인의 권리를 나누어 분석해야 하겠지만, 마지막으로 계약내용을 변경한 시점이 근저당권 설정일보다 앞서기 때문에 계약내용이 변경된 것은 아무 의미도 없다. 그러니 현재의 계약내용대로 권리를 분석하면 된다. 임차인의 권리분석에는 전문가들조차 간과하기 쉬운 함정이 도사리고 있다. 임차인이 행사할 수 있는 권리를 하나씩 분석해 보자
임차인 김씨의 대항력-김씨는 등기상 최선순위 권리인 장씨의 근저당권 설정일보다 앞선 2005년에 전입신고를 했으니 대항력이 있는 선순위 임차인이다. 이후 2013년 7월에 임차권등기를 했지만 새로이 대항력을 취득한 것이 아니라 2005년에 취득한 원래의 대항력을 그대로 유지하고 있는 것으로 보아야 한다. 따라서 낙찰자는 김씨가 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 반환해 줄 의무가 있다.
임차인 김씨의 우선변제권-김씨는 확정일자를 받지 않아서 우선변제권을 취득하지 못했지만 임차권등기로 우선변제권을 취득했다. 그러나 임차권등기 시점에는 이미 장씨의 근저당권이 설정되어 있었기 때문에 배당순위가 늦어졌다. 게다가 선순위 근저당권 청구액이 1억3,000만원이므로 감정평가금액이 1억1,100만원에 불과한 이 경매에서 임차인이 보증금 중 일부라고 배당받기는 어려워 보인다.
임차인 김씨의 최우선변제권-소액임대차의 경우에는 확정일자를 받지 않아도 임차인에게 최우선변제권이 인정된다. 선순위 근저당권의 설정일이 2011년 10월 5일인데, 이 당시 서울시의 소액임대차 규정상 최우선변제권이 인정되는 보증금의 범위는 7,500만원이하이고 보장금액의 한도는 2,500만원이었다. 따라서 김씨는 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있는 요건을 충족하고 있다.
배당요구종기 이후에 한 배당요구-소액임차인이라도 경매절차에서 적법하게 배당을 요구하지 않았다면 최우선변제를 받을 수 없다. 그런데 김씨는 배당요구종기 후에 권리를 신고했다. 배당요구종기 이후의 배당요구는 무효다 그리고 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 한 임차인은 따로 배당을 요구하지 않아도 당연히 배당받을 수 있는 채권자에 속한다는 대법원판례가 있지만 이는 임차권등기가 첫 경매개시결정등기전에 등기된 경우에 적용된다. 결국 임차인 김씨는 배당요구종기 후에 배당을 요구했고 임차권등기도 경매개시결정등기 후에 했으므로 배당요구를 한 채권자도 아니고 당연히 배당받을 채권자도 아니다. 김씨의 임대차에 대해 임대인의 모든 권리와 의무는 그대로 낙찰자에게 승계된다. 그러므로 낙찰자는 김씨에게 임대차가 끝날 때까지 오피스텔에 거주할 수 있도록 보장해 주어야 하고 보증금 4,000만원을 반환해야 오피스텔을 인도받을 수 있다. 물론 의무와 함께 권리도 승계한 것이므로 김씨가 거주하고 있는 동안에는 월세 25만원을 받을 수 있다.
