권리분석의 기본원칙
- 권리분석이란 예측못한 피해를 막는 것으로 개인간에 분쟁이 벌어지면 대개 법률을 해석한 판례에서 답을 찾곤 하며 그것도 없으면 민사의 대원칙인 신의성실의 원칙(신의칙)을 기준으로함. 민법 제2조제1항 '권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다'- 이 말은 권리와 행사와 의무를 이행하는 과정에서 누구에게든 예측하지 못한 피해에 따른 억울함이 발생하면 안된다는 뜻임. 따라서 낙찰 후 어떤 권리가 인수되고 소멸되는지 결정할 때 '예측하지 못한 피해'가 발생하면 안된다는 것임
- 권리분석의 제1원칙 : 경매부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각 후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다. 부동산의 모든 권리와 처분은 돈이 목적인 것과 돈이 목적이 아닌 것으로 나눔. 부동산 담보대출을 받으면서 설정한 근저당권은 돈을 돌려받는 것이 목적인 권리임. 이처럼 돈이 목적인 권리와 처분은 매각 후 그 효력이 소멸됨. 그러나 부동산의 임대 및 근저당권 설정 등의 행위를 금지하는 가처분은 부동산이 경매로 매각되었더라도 원래 가처분등기의 목적이 충족된 것이 아님. 그래서 돈이 목적이 아닌 권리나 처분은 부동산이 경매로 매각되더라도 효력이 없어지지 않고 낙찰자에게 인수됨
- 권리분석의 제2원칙 : 권리분석의 제1원칙을 적용할 때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안된다는 것임. 권리분석 제1원칙에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다고 하였지만 2개 이상의 권리나 처분이 서로 충돌할 때는 어떻게 될까? 이때 권리분석의 제2원칙이 적용됨. 즉 제1원칙을 적용했을 때 선의의 피해자가 생겨서는 안된다는 것임.
- [사례] 당산동 32평 경매아파트 선의의 제3자는 누구인가? 1-김삼순(소유권), 2-산업은행(근저당권), 3-최교수(가처분), 산업은행이 김삼순에게 아파트를 담보로 돈을 빌려주고 근저당권을 설정한 후 최교수는 김씨의 아파트에 임대나 근저당 행위를 금지하는 가처분등기를 했음. 제1원칙을 적용하면 근저당권은 매각 후 소멸하기에 낙찰자가 이 은행에 돈을 줄 필요없음. 그런데 최교수의 가처분등기는 돈이 목적이 아니라 임대나 근저당권 설정을 금지하는 행위가 목적이므로 경매 후에도 낙찰자에게 인수됨. 제2원칙을 적용하면 제1원칙을 적용한 결과 억울한 피해를 보는 사람이 있느냐? 있다. 산업은행은 돈을 빌려줄때 이러한 가처분행위가 있을 것이라는 것은 예상할 수 없기에 선의의 제3자가 됨. 최교수의 가처분행위로 인해 근저당권자인 은행이 큰 피해함. 반면 최교수는 가처분 등기를 할때 은행의 근저당권 설정에 대해 당연히 알고 었기에 최교수의 행위는 악의가 됨. 그러므로 매각 가처분 등기는 낙찰자에게 인수된다는 본질에도 불구하고 자신의 가처분등기가 소멸되더라도 억울하다고 할 수 없음
- 반대의 사례의 경우 1. 소유권, 2. 가처분, 3, 근저당권의 경우는 권리분석의 원칙상 근저당권이 선순위에 가처분행위가 있는 줄 알고 한 악의의 제3자이기 때문에 당연히 가처분이 인수됨. 따라서 돈이 목적인 권리는 선순위 든 후순위든 소멸되지만, 돈이 목적이 아닌 권리인 경우는 선순위인 경우는 인수되고 후순위인 경우만 소멸된다는 것임.
