권리관계가 있는 주택

 

 

순위	권리자	권리내용	비고
1	나부자	소유권	2010.03.02
2	박교수	근저당권	2011.12.17
3	김봉팔	임차권	2012.01.13
4	강도균	가압류	2013.01.17
5	김미도	임의경매 개시결정	2013.04.26

 

 

위와 같은 권리관계가 있는 주택이 경매로 매각된 경우, 표면적으로 임차인 김봉팔은 전입신고일이 박교수의 근저당권 설정일보다 늦으므로 낙찰자에게 대항할 수 없다. 그런데 김봉팔이 임대인인 나부자와 새롭게 임대차계약을 체결한 것이 아니라, 박교수의 근저당권 설정일보다 먼저 대항력을 취득한 원래의 임차인 김미도에게 임대인 나부자의 동의를 얻어 임차권을 양수했다면 결과가 달라진다. 임차인 김봉팔의 대항은 전입신고한 다음날인 2012년 1월 14일에 취득한 것이 아니라, 원래의 임차인 김미도의 대항력을 그대로 승계받은 것으로 보기 때문이다. 결국 임대차의 양도양수 사실을 알 수 없었던 낙찰자는 억울한 피해를 볼 수도 있다.

 

전차인은 전대인의 대항력을 행사할 수 있다-전대란 임차인이 임차한 주택을 제3자에게 다시 임대하는 행위를 말한다. 이때 임차인을 ‘전대인’이라 하고 제3자를 ‘전차인’이라 하며 이러한 관계를 ‘전대차“라 한다. 임대인이 전대차에 동의했다면 전차인은 대항요건을 구비한 날짜가 아니라 전대인(원래의 임차인)이 취득하고 있던 대항력을 대신 행사할 수 있다. 그런데 문제는 양도양수나 전대차의 사실은 양수인이나 전차인이 스스로 법원에 신고하지 않는 한, 입찰자는 물론 경매를 진행하는 법원조차도 알 방법이 없다는 사실이다. 임차권의 양도양수나 전대차는 개인간의 약정이라서 당사자 간에 작성한 계약서 말고는 그 사실을 확인할 수도 있다.

 

이는 입찰자가 아무리 주의를 기울여도 극복할 수 없는 함정이다. 임차권의 양도양수나 전대차가 있는 부동산의 경매사건에서 양수인이나 전차인이 법원에 신고하지 않을 경우, 원래의 임차인으로부터 승계받은 대항력을 주장할 수 없도록 하는 등 법률적 보완이 필요한 것으로 본다.

 

선순위의 근저당권이 이미 효력을 잃은 경우-김봉팔의 임차권은 대항력 발생이 근저당권 설정일보다 늦으므로 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없는 듯 보인다. 그런데 근저당권의 피담보채권이 이미 소멸된 상태라면 어떻게 될까?

 

 

순위	권리자	권리내용	비고
1	나부자	소유권	2010.03.02
2	박교수	근저당권	2011.12.17
3	김봉팔	임차권	2012.01.13
4	강도균	가압류	2013.01.17
5	강도균	강제경매 개시결정	2013.04.26

 

 

나부자가 박교수에게 채무를 이미 변제하여 근저당권으로 담보하는 채권이 소멸된 상태라고 해도, 말소등기를 등기소에 신청하지 않으면 근저당권은 그대로 등기부에 남는다. 그러나 근저당권이 등기상에 남아 있다고 해서 그 효력이 인정되는 것은 아니다. 근저당권은 피담보채권이 소멸되면 따라서 사라진다. 즉 김봉팔의 임차권보다 선수위의 권리는 없고, 김봉팔의 임대차는 낙찰자에게 인수된다.

 

근저당권자는 당연히 배당받을 수 있는 채권자이므로 경매절차에서 채권계산서나 배당요구서를 제출하지 않더라도 배당을 받을 수 있다. 그러나 실제로는 특별한 사정이 없는 한 근저당권자가 채권계산서나 배당요구서를 제출한다. 따라서 이러한 경매사건에서 이해관계인들의 문건접수내역을 살펴보았는데도 근저당권자 박교수가 법원에 아무 문건도 제출하지 않았다면, 일단 경계할 필요가 있다.

 

그리고 낙찰받는다면 매각허가가 결정되기 전에 근저당권의 피담보채권 소멸여부를 서류열람을 통해 다시 한번 확인하고 박교수의 근저당권이 소멸되었다면 법원에 매각불허가를 신청해야 한다. 만약 개인이 아니라 은행이라면 입찰전에 전화를 걸어 피담보채권의 소멸여부를 직접 문의하는 것도 좋은 방법이다.