▶ 상거건물임대차보호법
상임법의 대상-상임법은 상가건물을 임대차할 경우에 적용되는 법인데 상가건물이란 현행 소득세법/부가가치세법/법인세법에서 규정하는 사업자등록의 대상이 되는 건물을 가리킨다. 그러니까 흔히 말하는 상가건물의 임차인이라도 종교, 자선단체, 동창회 등의 사무실처럼 사업자등록을 하지 않으면 이 법을 적용할 수 없다. 대신 사업자등록이 가능한 자연인과 법인 모두 이 법의 적용대상이 된다.
보증금의 범위가 주택과 다름-주임법은 모든 주택임대차에 적용되지만, 상임법은 임대차보증금의 한도를 규정해 놓았기 때문에 이 한도를 넘어서는 임대차에는 적용되지 않는다. 보증금액이 큰 상가건물임대차의 임차인은 그만큼 큰 사업을 경영하고 있으니 민법의 특례를 적용하면서까지 보호해야 할 사회적 약자가 아니라고 여긴다. 그래서 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 보증금 한도를 넘는 임대차는 이법의 적용을 받지 않으며 대신에 기본법인 민법의 임대차규정이 적용된다.
월차임의 환산-보증금말고도 월세를 지급하는 임대차라면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합해서 보증금액을 환산한다. 예를 들어 서울시에 있는 건물인데 보증금이 1억원이고 월세가 350만원이라면 환산한 보증금은 4억5,000만원이므로 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다.
상가건물임차인의 대항력은 주택임차인과 같다-상가건물 임차인이 사업자등록을 신청하고 임차건물을 점유하면 그다음날 0시에 대항력이 생기는데 대항력의 효력은 주택임대차와 같다. 따라서 대항력이 있는 상가건물임차권은 경매로 매각되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다(제1원칙). 다만 선순위로 금전이 목적인 권리가 있다면 그 권리를 보호하기 위해 대항력이 있는 임차권도 매각으로 소멸된다(제2원칙)
상가건물의 우선변제권도 인정-주택임차인이 동사무소에 전입신고하는 동시에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하듯이 상가건물 임차인은 세무서에서 사업자등록을 신청하는 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자를 받은 임차인은 경매절차에서 다른 후순위채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 얻는다. 주택임차권과 마찬가지로 상가건물임차권의 우선변제권도 대항력이 있어야 효력을 발휘한다. 즉 사업자등록을 신청하지 않은 임차인은 계약서에 확정일자를 받더라도 우선변제권이 인정되지 않는다.
최우선변제권 인정-상가건물의 소액임차인에게도 최우선변제권이 주어지는데 그 효력은 주택임대차의 최우선변제권과 같다. 최우선변제권으로 배당받을 수 있는 금액의 한도는 임대건물의 가액(경매비용을 뺀 실제 배당금액)의 2분의 1이다. 2013년까지는 3분의 1이었는데 2014년 1월1일부터 2분의 1로 개정되었다. 따라서 등기상 2013년 12월 31일 이전에 물권을 얻은 채권자가 있다면 기존의 규정대로 보장금액은 3분의 1로 제한된다.
상임법은 주임법에 비해 역사가 짧기 때문에 최우선변제권의 적용금액에 관한 규정이 개정된 것도 2차례뿐이다.주택임대차와 마찬가지로 주의할 점은 적용기간을 판단할 때 임대차가 시작된 시점이 아니라 최우선변제권을 행사할 대상권리가 효력을 발생한 시점이 기준이 되어야 한다는 것이다.
주택임대차는 월세가 있어도 보증금만 가지고 소액임대차인지 여부를 판단하지만 상가건물임대차는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합해서 산출한다. 서울시에서 보증금 1,000만원에 월세가 60반원인 상가임대차의 환산보증금은 7,000만원이 되므로 소액임차인에 해당하지 않는다. 이렇게 계산해보면 상가건물 임차인 중에 소액임대차에 해당하는 경우는 실제로 많지 않다. 또 소규모 상업에 종사하는 임차인 중에 사업자등록을 내지 않고 영업하는 사람들이 적지 않다는 사실을 감안하면 이규정은 그다지 도움이 되지 않을 것이다. 실제로도 상가건물 임차인 중 최우선변제권으로 배당받는 임차인을 자주 볼 수 없다. 소액임대차 여부는 환산보증금으로 판단하지만 배당액은 실제 보증금을 한도로 한다는 사실을 기억해야 한다. 예를 들어 서울시에서 보증금 500만원에 월세가 40만원인 임대차가 있다면 환산보증금은 4,500만원이 되니 2,200만원까지 최우선변제권으로 배당받을 수 있지만 실제 보증금은 500만원이므로 배당받을 수 있는 금액도 500만원이다.
[최우선변제권]-인천시 남구 주안동의 전용면적 15.63평 상가가 경매중이다. 이 경매사건에서 등기상에 설정되어 있는 근저당권과 가압류, 경매개시결정등기는 모두 금전을 목적으로 하는 것이라서 매각으로 소멸하고 낙찰자에게 인수되지 않는다. 임차인이 있기는 하지만 사업자등록일자가 이 사건으로 최초 근저당권설정일자보다 늦어서 낙찰자가 매각대금을 완납하는 동시에 소멸한다.
최우선변제권이 유리-그렇다면 이 임차인은 보증금을 돌려받을 있을까? 확정일자에 의한 우선변제권을 가지고 있지만 선순위 근저당권의 채권최고액이 4,200만원이고, 이번매각의 최저입찰가격이 4,500만원이니 경매비용까지 고려한다면 우선변제권만으로는 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있다. 그러나 이 임차인은 소액임대차보증금 최우선변제권이 인정되는 임차인이다. 이 경매상가의 임차인은 보증금이 500만원이고 월세가 30만원이니까 환산보증금은 3,500만원이다. 최초 근저당권이 설정된 시점이 2006년 9월7일인데, 이때 적용되던 인천시의 소액임대차에 관한 규정은 환산보증금이 3,900만원이하인 임대차에 대해 1,170만원까지 최우선변제권을 인정했다. 따라서 이 사건의 임차인은 최우선변제권을 인정받는다.
다만, 최우선변제권의 보장금액이 1,170만원이더라도 임차인이 지급한 실제 보증금은 500만원이니까 500만원만 배당받는다. 소액임차인에 해당하는지를 판단하는 기준인 환산보증금을 산출할 때는 월세까지 고려하지만 월세는 임대차계약관계에서 임대차의 만기때 돌려받을 돈이 아니기 때문에 배당의 대상이 될 수 없다.
